thema der Wohnungswirtschaft
N°1 – Der perfekte Sturm

Zeitverzögerte steuerliche Änderungen für 2024

Das Wachstumschancengesetz hat lange auf sich warten lassen. Erst nach langwierigen Diskussionen des Ergebnisses des Vermittlungsausschusses stand mit Verkündung am 27. März 2024 fest, welche Neuregelungen ab 2024 (teilweise rückwirkend bis 2022) zu beachten sind. Einzelne, notwendig bis 31. Dezember 2023 umzusetzende Vorhaben wurden bereits im Kreditzweitmarktförderungsgesetz (verkündet am 29. Dezember 2023) geregelt.

Für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft sind folgende Schwerpunkte zu nennen:

1. Ausweitung von steuerlichen Abschreibungsvorschriften

Für neu erstellten Wohnraum sind gleich zwei Regelungen zu beachten:

a) Einführung einer zeitlich befristeten degressiven Abschreibung für Wohngebäude (§ 7 Abs. 5 a EStG):

Für Wohngebäude kann anstatt der linearen Abschreibung (seit 2023: 3 % jährlich) eine degressive Abschreibung in Höhe von 5 % jährlich vom jeweiligen Rest-Buchwert beansprucht werden. Durch den Vermittlungsausschuss kam es hierbei zu einer Absenkung des ursprünglich vorgesehenen Prozentsatzes von 6 % auf 5 %, so dass der anfängliche Vorteil einer degressiven Abschreibung deutlich gemindert ist. Die degressive Abschreibung kommt nur bei Herstellungsbeginn nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 in Betracht. Als Herstellungsbeginn gilt hierbei das Datum der (landesrechtlich einzureichenden) Baubeginnsanzeige bzw. der gegenüber der zuständige Baubehörde freiwillig angezeigte Baubeginn. In Anschaffungsfällen (bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung) muss der obligatorische Vertrag im vorstehenden Zeitraum rechtswirksam geschlossen sein.

Bei einer degressiven Abschreibung ist ein Übergang auf die lineare Abschreibung ratsam (und auch zulässig), wenn die weitere lineare Abschreibung günstiger als die weitere degressive Abschreibung ist. Aufgrund der Nähe der anfänglichen Prozentsätze (5% zu 3%) ist dies verhältnismäßig früh (nach etwa 14 Jahren) der Fall.

7 Abs. 5 a EStG ist auch auf Eigentumswohnungen und auf im Teileigentum stehende Räume entsprechend anzuwenden (§ 7 Abs. 5 b EStG), nicht jedoch auf neue Wohnungen in einem bestehenden Wohngebäude.

Hinweis: Zu einer befristeten (Anschaffung oder Herstellung nach dem 31. März 2024 und vor dem 1. Januar 2025) Wiedereinführung einer degressiven Abschreibung kam es auch für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens. Die Abschreibung beträgt höchstens das Zweifache der linearen Abschreibung und darf 20 % nicht übersteigen. Bei den ohnehin kurzen Nutzungsdauern von beweglichen Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens dürfte der praktische Nutzen aufgrund der absoluten Deckelung auf 20% sehr gering sein.

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Ausweitung

von steuerlichen Abschreibungsvorschriften

b) Änderungen bei der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau (§ 7 b EStG):

Die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau von jährlich bis zu 5 % über vier Jahre kann – bei Vorliegen der Voraussetzungen – künftig sowohl neben der linearen Gebäudeabschreibung (seit 2023: 3 % jährlich bei Wohngebäuden) als auch neben der neuen degressiven Gebäudeabschreibung (§ 7 Abs. 5 a EStG) in Anspruch genommen werden (demnach anfängliche Abschreibung von 10 %).

Der Begünstigungszeitraum ist verlängert worden für Bauanträge nach 31. Dezember 2026 bis zum 30. September 2029.

Die Baukostenobergrenze für Gebäudeherstellungskosten bzw. -anschaffungskosten wurde angehoben von max. 4.800 EUR/m² Wohnfläche auf 5.200 EUR/m² Wohnfläche.

Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung wurde angehoben von max. 2.500 EUR/m² Wohnfläche auf 4.000 EUR/m² Wohnfläche.

Im Unterschied zur neuen degressiven Abschreibung ist die Sonderabschreibung auch wohnungsbezogen nutzbar, erfordert aber die Erfüllung der Kriterien für ein „Effizienzhaus 40“.

2. Erweiterte Grenzen für die Stromlieferung

Wie bereits im ursprünglichen Wachstumschancengesetz vorgesehen, ist es – sogar rückwirkend für 2023 – zu einer Anhebung der Unschädlichkeitsgrenzen für Strom aus erneuerbaren Energien gekommen:

In § 5 Abs. 1 Nr. 10 Satz 3 KStG sind für die Beurteilung der Steuerbefreiung von Vermietungsgenossenschaften Einnahmen aus Mieterstrom bis zu 30 % (statt bisher 20 %) unschädlich. Im Vorgriff auf das erwartete Solarpaket I wurden in den Gesetzeswortlaut auch Einnahmen aus der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung (§ 42 b i. V. m. § 3 Nr. 20 a EnWG-Gesetzentwurf „Solarpaket I“) aufgenommen.

Für die gewerbesteuerliche erweiterte Kürzung wurde die in § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchstabe b GewStG genannte Grenze für unschädliche Einnahmen aus der Stromlieferung aus erneuerbaren Energien und aus Ladestrom für Elektrofahrzeuge von 10 % auf 20 % angehoben. Einer Zusatzregelung für die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung bedurfte es nicht, da Stromlieferungen hieraus bereits jetzt vom Gesetzeswortlaut erfasst sind.

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Erweiterte Grenzen

für die Stromlieferung

3. Verpflichtende Einführung der eRechnung

Eine organisatorisch sehr tiefgreifende Änderung dürfte die verbindliche Einführung der sog. eRechnung sein. Ab dem 1. Januar 2025 muss im B2B-Geschäft der Rechnungsempfänger zum Empfang einer eRechnung in der Lage sein. Der Rechnungsaussteller hat in den Jahren 2025 und 2026 (kleine Unternehmen bis 2027) zwar noch die Wahl, ob eine eRechnung oder eine sonstige Rechnung (Papier oder nicht auslesbares elektronisches Format) versandt wird. Für diese Wahl ist jedoch nicht mehr – wie bisher – die Zustimmung des Rechnungsempfängers erforderlich. Damit müssen alle Unternehmen – auch solche die selber keinen Vorsteuerabzug in Anspruch nehmen – eRechnungen technisch empfangen und idealerweise in der Buchhaltung verarbeiten können.

Bei der eRechnung handelt es sich um ein strukturiertes elektronisches Format, das die richtige und vollständige Extraktion der nach dem Umsatzsteuergesetz erforderlichen Angaben ermöglicht. Das reine Versenden einer PDF-Rechnung reicht hierzu nicht; es ist eine Datei-Verknüpfung mit den strukturierten Rechnungsdaten erforderlich. Das Format der eRechnung ist im Grunde offen; erwartet wird aber, dass sich bereits bekannte Formate wie ZUGFerD und XRechnung durchsetzen werden

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Verpflichtende

Einführung der eRechnung

4. Änderungen bei der Zinsschranke

Bereits mit dem Kreditzweitmarktförderungsgesetz wurden per 31. Dezember 2023 einige Änderungen beim steuerlichen Abzugsverbot für Zinsaufwendungen, der sog. Zinsschranke (§§ 4h EStG, 8a KStG) vorgenommen. Betriebe, die weniger als 3 Mio. EUR Nettozinsaufwendungen und / oder Zinsaufwendungen von max. 30 % des steuerlichen EBITDA aufweisen, fallen nicht unter die Zinsschranke. Die breite Masse der Mitgliedsunternehmen der VdW Rheinland Westfalen betrifft die Zinsschranke dementsprechend nicht. Für Unternehmen, die beide Grenze überschreiten, kam es für die Nicht-Anwendung der Zinsschranke bislang auf zwei weitere Ausnahmen (sog. Escapes) an: Entweder gehörte der Betrieb nicht oder nur anteilmäßig zu einem Konzern oder es erfolgte – bei Zugehörigkeit zu einem Konzern – ein erfolgreicher Eigenkapitalquoten-Vergleich.

Einer dieser Escapes (fehlende Konzernzugehörigkeit) ist nun durch den Nachweis, dass man keinem Unternehmen „nahesteht“, ersetzt worden. Da das Nahestehen im Unterschied zum Konzern mit einer 25 %-Beteiligungsquote definiert ist und auch nicht mehr von einem Konzern die Rede ist, kann diese Änderung Auswirkungen für einige nicht konzernverbundene Unternehmen haben. Da das Gesetz hier widersprüchlich formuliert ist, sollte zunächst die Auslegung durch die Finanzverwaltung abgewartet werden.

Außerdem kam es im Rahmen der Zinsschranke zu einigen Änderungen beim Zinsbegriff. Auch hier sollten die Auslegungen durch die Finanzverwaltung abgewartet werden.

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Änderungen 

bei der Zinsschranke

5. Weiteres

Die geplante Erweiterung des Verlustrücktrag (§ 10 d Abs. 1 EStG) wurde gestrichen. Damit reduziert sich der Verlustrücktrag bereits ab Veranlagungszeitraum 2024 wieder auf 1 Mio. EUR.

Der Verlustvortrag (§ 10 d Abs. 2 EStG) wird für 2024 bis 2027 ausgeweitet, wenn auch bei weitem nicht so, wie es der ursprüngliche Gesetzentwurf vorsah. Bei der sog. Mindestbesteuerung (unbeschränkter Verlustvortrag für Sockelbetrag von 1 Mio. EUR, darüber hinaus Beschränkung des Verlustvortrags auf 60 % des Gesamtbetrags der Einkünfte) wird für 2024 bis 2027 die Verrechnung des Verlustvortrag auf (neu) 70 % des 1 Mio. EUR übersteigenden Gesamtbetrags der Einkünfte ausgeweitet. Diese an sich schon sehr geringe Ausweitung wird zudem noch dadurch entwertet, dass sie nur für körperschaftsteuerliche, nach Vermittlungsausschuss aber nicht für gewerbesteuerliche Verlustvorträge gilt.

Erfreulicherweise ist mit dem Kreditzweitmarktförderungsgesetz rückwirkend die Besteuerung der Dezember-Soforthilfe 2022 gestrichen worden.

Von den ursprünglich geplanten Anhebungen diverser einkommensteuerlicher Grenzen (z.B. geringwertige Wirtschaftsgüter, Verpflegungsmehraufwand, Betriebsveranstaltungen) ist lediglich die Anhebung der Grenze für den steuerlichen Abzug von Geschenken von 35 EUR auf 50 EUR übriggeblieben.

Umsatzsteuerliche Kleinunternehmer sind nicht mehr verpflichtet, Umsatzsteuer-Jahressteuererklärungen abzugeben.

Weitere Vorhaben des ursprünglichen Gesetzesvorhabens sind vom Vermittlungsausschuss gestrichen worden. Insbesondere das Klimaschutz-Investitionsprämiengesetz wurde aus dem Wachstumschancengesetz gestrichen und soll ggf. zu einem späteren Zeitpunkt wieder aufgegriffen werden. Auch die Änderungen der geringwertigen Wirtschaftsgüter, die Anhebung der Pauschalen für Verpflegungsmehraufwand und die Anhebung der Grenze für Betriebsveranstaltungen sind aus dem Gesetz gestrichen worden. Aufgrund des Zeitablaufs war auch die vorzeitige Wiederanhebung des Umsatzsteuersatzes für die Lieferung von Gas und Fernwärme nicht mehr umsetzbar; der ermäßigte Steuersatz ist somit regulär zum 31. März 2024 ausgelaufen.

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Weiteres

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