• Das Thema

Neustart

Manchmal hilft nur noch ein Neustart. Das gilt für die Wohnungspolitik auf Bundesebene genauso wie bei der Überplanung eines städtischen Quartiers oder in anderen wohnungswirtschaftlichen Zusammenhängen. Auf einmal tut sich gar nichts mehr, der Mauszeiger bewegt sich nicht mehr, das Bild auf dem Monitor ist eingefroren, der Computer ist abgestürzt. Nutzerinnen und Nutzer kennen diese Systemabstürze, oft hilft die Tastenkombination „Strg/Alt/Entf“, um den Computer neu zu starten. Und im besten Fall läuft er danach wieder stabil. Eine Art Systemabsturz hat im vergangenen Jahr auch die alte Bundesregierung erlebt. Nach Neuwahlen wurde Friedrich Merz zum Bundeskanzler gewählt, seitdem regieren CDU/CSU und SPD das Land und bestimmen auch die Wohnungspolitik. In ihrem Koalitionsvertrag haben die Parteien einige Aussagen getroffen, welche die sozial orientierte Wohnungswirtschaft positiv gestimmt haben. Sie haben das Ziel, bezahlbares Wohnen zu ermöglichen, eher erreichbar erscheinen lassen, als dies unter der Ampel-Regierung der Fall war. Auch Marion Sett, Präsidentin des VdW Rheinland Westfalen, teilt diese Hoffnung, wie in einem Interview mit ihr in dieser Ausgabe zu lesen ist. Sie begrüßt etwa den im Vertrag vereinbarten „Wohnungsbau-Turbo“, mahnt aber: „Ohne politischen Umsetzungswillen bleibt er ein leeres Versprechen.“ In der Wohnungswirtschaft sind Neustarts keine Seltenheit. In Paderborn etwa wurden mit dem Teilabzug der britischen Armee große Gebiete in der Stadt frei, die jetzt nach und nach neu genutzt werden. Auf dem Gelände der Alanbrooke-Kaserne entsteht aktuell ein neuer Stadtteil. Um die vorgesehenen öffentlich geförderten Wohnungen zu bauen, hat die Stadt eigens vor ein paar Jahren ein Wohnungsunternehmen gegründet. Oder die Einführung einer neuen ERP-Software, gewissermaßen dem zentralen Nervensystem, wenn es um die betriebswirtschaftliche Bilanz geht: Auch hier besteht der Neustart in einem umfangreichen Prozess, der möglichst genau geplant werden so

• Im Gespräch

Die Wohnungspolitik braucht ein mutiges Software-Update

Lautes Surren. Die Luft ist kühl und trocken. Endlose Reihen von Kabeln in präzise gebündelten Farben ziehen sich durch das Rechenzentrum des Kölner Telekommunikationsdienstleisters NetCologne. Zwischen Serverschränken und blinkenden Lichtern sprechen wir mit VdW-Präsidentin Marion Sett über den großen Wunsch nach einem Neustart in der Wohnungspolitik – und warum er mehr braucht als nur einen Tastendruck. Frau Sett, wir stehen hier im Rechenzentrum von NetCologne zwischen Tausenden von Computern. Wünschen Sie sich auch manchmal, in der Wohnungspolitik einfach auf einen Reset-Button drücken zu können? Und würden Sie ihn aktuell auch drücken? Wünschen? Ja. Drücken? Nein. Der Gedanke ist verlockend. Ein Reset-Button, der alle Widersprüche beseitigt, neue Spielräume schafft und die Wohnungspolitik auf ein ganz neues Fundament stellt. Aber aus meiner Perspektive als Geschäftsführerin der Aachener Siedlungs- und Wohnungsgesellschaft, eines bestandshaltenden Wohnungsunternehmens mit über 75 Jahren Geschichte, weiß ich: So funktioniert unsere Branche nicht. Wir denken langfristig. Unsere Gebäude, unsere Investitionen, unsere Verantwortung gegenüber den Menschen, die in unseren Wohnungen leben – all das lässt sich nicht einfach auf Null setzen. Mit der neuen Bundesregierung ist viel Hoffnung verbunden. Neue Koalitionen bringen neue Impulse, neue Ideen. Aber sie sollten nicht versuchen, alles neu zu erfinden – sondern dort ansetzen, wo es hakt. Ein Reset löscht nicht die Realität, was wir brauchen ist ein mutiges und intelligentes Software-Update: zielgerichtete Reformen, die Planung und Genehmigung vereinfachen, Investitionen erleichtern und uns als Wohnungswirtschaft wieder handlungsfähiger machen. Während wir durch den nächsten Sicherheitsbereich des Rechenzentrums geführt werden, fällt der Blick auf unzählige Kabelstränge – Alt und Neu laufen parallel, nichts darf ausfallen. Eine treffende Analogie zu dem, was Wohnungsunternehmen und -genossenschaften gerade leisten. Auch

• Draufgeschaut

Wie die Koalition verschaltet ist

• Beispielhaft

ERP-System: Installation starten

Wer eine neue Enterprise-Resource-Planning-Software (kurz ERP) einführt, legt Hand an das digitale Herz eines Unternehmens bzw. einer Genossenschaft. Ein solcher Neustart will daher gut geplant sein. Daten und Menschen – daran können Softwareumstellungen zuweilen scheitern. Das weiß Stefan Brüning aus eigener Erfahrung. Der Prokurist der VdW Treuhand GmbH hat die Einführungen neuer Software bereits in seinem früheren Job bei einem großen Softwareunternehmen begleitet. „Das Schlechteste, was man machen kann, ist seine Mitarbeitenden einfach nur über einen Softwarewechsel zum Termin X zu informieren“, sagt er. Das gehe in jedem Fall schief. Eine Chefin bzw. ein Chef müsse seine Mitarbeitenden in den Prozess einbeziehen. Im ERP-System werden die wesentlichen Daten eines Wirtschaftsbetriebs hinterlegt: Zahlungseingänge, -ausgänge – die gesamte Buchhaltung wird darüber abgewickelt; hier sind die Stammdaten der Mieterinnen und Mieter hinterlegt; hier finden die Geschäftsprozesse ihren digitalen Niederschlag; die hier hinterlegten Zahlen sind Grundlage der Geschäftsbilanz. Ein Update der bestehenden ERP-Software oder gar die Einführung eines neuen Programms gleicht da fast einer Operation am offenen Herzen. Dass diese Operation in Wohnungsunternehmen ansteht, liegt in der Regel am Softwarehersteller, die in regelmäßigen Abständen neue Software-Versionen einführen. Von sich aus strebt kaum ein Unternehmen eine ERP-Umstellung an, denn der Aufwand kann enorm sein. „Ein Systemwechsel ist, selbst wenn er perfekt vorbereitet ist, immer mit Schmerz verbunden“, sagt er. Der Schmerz entstehe vor allem in der Belegschaft, weil jeder, der mit dem ERP-System arbeite, aus seinem gewohnten Arbeitsumfeld herausgerissen werde. „Das kann Ängste auslösen, in jedem Fall aber Schulungsbedarf.“ Wenn ein Unternehmen diese Sorgen der Mitarbeitenden nicht ernst nehme, riskiere es die Unterstützung der Belegschaft, so Brüning weiter, was sich auf das Klima im gesamten

• Draufgeschaut

Tabula rasa?

Die Konversion von Flächen bedeutet einen Neuanfang für Wohnviertel, manchmal für ganze Städte. Ein Blick ins Paderborner Alanbrooke-Quartier, das früher militärisch genutzt wurde. Am Anfang stand der Schock: 2011 hatte die britische Armee angekündigt, aus Paderborn komplett abziehen zu wollen. 10.000 Soldatinnen und Soldaten plus Familien hatten bis dahin in der ostwestfälischen Stadt gelebt. Jetzt sollten sie aus dem Stadtbild verschwinden? 2018 revidierten die Streitkräfte diese Entscheidung zum Teil, einige militärische Gelände bleiben besetzt. Für drei Kasernenflächen mit insgesamt etwa 90 Hektar aber durfte die Stadt eine neue Nutzung finden. Den Anfang macht sie mit dem Alanbrooke-Quartier. Hier hat der britische Abzug eine 18 Hektar große Brache ins Herz der Stadt gerissen. Gerade einmal 1,4 Kilometer ist das Gebiet vom Zentrum entfernt. Was sollte die Stadt mit dieser Fläche anfangen? Wo liegen die Chancen für die Stadtentwicklung? Erst einmal „Tabula rasa“, also alle Gebäude dem Erdboden gleich machen, bei Null anfangen? Im Fall der ehemaligen Alanbrooke-Kaserne ging das gar nicht, denn einige Gebäude aus dem 19. Jahrhundert sind denkmalgeschützt und stilprägend für das Quartier. Ein auf dem Reißbrett geplanter Neustart war also nicht möglich und auch nicht sinnvoll. 8Hauptfunktion: Wohnen Welche Funktion im neuen Alanbrooke-Quartiert erfüllt werden soll, war schon 2016, als das Strukturkonzept beschlossen wurde, recht schnell klar, so Lars-Christian Lange, Konversionsbeauftragter der Stadt Paderborn. „In dieser Innenstadtlage sollten vor allem Wohnungen entstehen, aber keine reine Schlafstadt, sondern eine mit Geschäften und sozialen Einrichtungen belebte Erdgeschosszone, ergänzt durch ein gutes Freiraumkonzept“, erklärt er. Der ehemalige Exerzierplatz bleibt als Freifläche erhalten, aus ihm heraus wird das grüne Rückgrat des Quartiers angelegt, das über seine Wegeachsen mit den anliegenden Stadtteilen verbunden wird. Früher lag die Kaserne quasi als

• Draufgeschaut

Wenn Beschäftigte wieder einsteigen

Im Personalwesen wird derzeit häufig über den Employee Lifecycle gesprochen – das Modell, das die verschiedenen Phasen beschreibt, die Mitarbeitende durchlaufen: vom Aufmerksamwerden auf das Unternehmen bis zur Bindung und darüber hinaus. In diesem Zyklus erhält eine Phase zunehmend Relevanz – und gleichzeitig zu wenig strategische Beachtung: der Wiedereinstieg nach einer Auszeit. Dabei markiert er einen entscheidenden Moment – nicht nur im Lebenslauf eines Menschen, sondern auch in der Entwicklung organisationaler Kultur. Valbona Möhren ist Abteilungsleiterin Unternehmensentwicklung und Kommunikation bei der Rheinwohnungsbau GmbH. Vergangenes Jahr ist sie nach einem Jahr Elternzeit in ihre alte Funktion zurückgekehrt. „Für mich war das eine bewusste Entscheidung: eine Familie gründen, ohne meine berufliche Rolle aus den Augen zu verlieren“, sagt sie. Möhren ist eine von vielen Beschäftigten in der Wohnungswirtschaft, die nach einer Elternzeit zurückkehren – 20,5 Prozent der Eltern von Kindern unter drei Jahren gingen 2023 laut Statistischem Bundesamt in Deutschland in Elternteilzeit. Meist tun dies Mütter, doch auch der Anteil der Väter hat sich innerhalb von zehn Jahren verdoppelt, wenn auch auf geringem Niveau (Drei Prozent der Väter von Unter-Dreijährigen gehen in Elternzeit). Rückkehr in einen veränderten Alltag: Wer nach einer Elternzeit, Pflegezeit oder einer anderen persönlichen Auszeit zurückkehrt, erlebt die Organisation aus einem veränderten Blickwinkel. Während das Team im gewohnten Rhythmus weiterlief, blieb man selbst zeitweise außen vor – sowohl inhaltlich als auch strukturell. Prozesse wurden angepasst, Verantwortlichkeiten verschoben, neue Routinen etabliert. Für die Rückkehrenden ist das kein nahtloser Übergang, sondern oft ein echter Neustart – fachlich wie menschlich. Doch dieser Neustart betrifft nicht nur das Individuum, sondern die gesamte Organisation. Die Frage nach Vereinbarkeit von Familie und Beruf rückt erneut ins Zentrum: Wie kann der b

• Persönlich

Die Neustart-Helferinnen

Der Kampf gegen Wohnungslosigkeit ist für Sandra Burtscheidt und Myriam Müller ein persönlicher. Die Sozialmanagerinnen des Neusser Bauvereins helfen Menschen dabei, ihr Leben wieder in geordnete Bahnen zu lenken.Ein Mieter ist Sandra Burtscheidt nachhaltig im Gedächtnis geblieben: Monatelang war er seinen Wohnungspflichten nicht nachgekommen, zuletzt blieb auch die Miete aus. Auf Kontaktversuche seitens seiner Vermieterin, der Neusser Bauverein GmbH, reagierte der Mann nicht. Über Monate herrschte Funkstille. Schließlich suchte er doch das Gespräch – mit Sandra Burtscheidt. Die Sozialmanagerin beim Neusser Bauverein kann sich noch sehr gut an die Unterhaltung mit ihm erinnern, wie er in seiner Wohnung vor ihr saß: betrübt, verzweifelt. Es stellte sich heraus, dass er an einer schweren Depression litt. „Er erklärte mir, wieso er in diese Lage geraten ist. Es war das erste Gespräch mit jemandem, seitdem er in die Depression gefallen war“, erzählt Sandra Burtscheidt. „Wir haben lange miteinander gesprochen. Er war sichtlich erleichtert, sich anvertrauen zu können und bedankte sich herzlich für die ihm geschenkte Zeit.“ Am Ende gelang es dem Mann, seinen Mietrückstand zurückzuzahlen, außerdem vermittelte ihm die Sozialmanagerin weitere Unterstützung. Besonders beeindruckte Burtscheidt auch die Reaktion des Arbeitgebers des Mieters. „Trotz der Abwesenheit des Mieters hat der Arbeitgeber die Sozialversicherungsleistungen weitergezahlt. Damit hat er ihm den Zugang zu medizinischer Hilfe gesichert. Für mich zeigen solche Momente die Bedeutung persönlicher Unterstützung und Empathie“, sagt die Sozialmanagerin. Lösungen entwickeln:Im Neusser Bauverein begleiten Myriam Müller und Sandra Burtscheidt Mieterinnen und Mieter bei Zahlungsschwierigkeiten und anderen Problemen, die im Alltag entstehen können. Ziel ist es, Ursachen zu erkennen und gemeinsam mit den Betroffenen Lösungen zu entwickeln. Schlichtungsgespräche, Beratung und die enge Kooperation mit Ämtern und Sozialträger

• Persönlich

Neu an Bord

Jil Mohr ist seit kurzem Vorstandsassistentin bei der Witten Mitte eG und kam eher zufällig zu der Stelle. Dass das Onboarding funktioniert, hat sie unter anderem Tim Leweringhaus zu verdanken und einem Spruch seines Vaters. An den 1. September 2002 kann sich Tim Leweringhaus noch ziemlich gut erinnern. Es war sein erster Arbeitstag als Auszubildender zum Immobilienkaufmann, damals in einer Wohnungsgenossenschaft in Gevelsberg. Für den damals 19-Jährigen war es der Start in eine neue Lebensphase, aber kein Sprung ins kalte Wasser. Denn er hatte einen Rat seines Vaters beherzigt. „Fahr da doch mal hin, Junge, und stelle Dich den Kolleginnen und Kollegen vor“, hatte der ihm gesagt. Und zwar lange vor dem offiziellen Start der Ausbildung, bereits als der Arbeitsvertrag unterschrieben war. „Ich kannte deshalb einen Teil meiner Kolleginnen und Kollegen bereits, kannte die Geschäftsräume und meinen Arbeitsplatz“, erzählt Leweringhaus, der inzwischen Vorstand der Wohnungsgenossenschaft Witten Mitte eG ist. An den Satz seines Vaters muss er immer noch denken, wenn er heute neue Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter einstellt, mit an Bord nimmt – um den neudeutschen Begriff „Onboarding“ zu übersetzen.