Weshalb viele Bauträger in die Wohnraumförderung flüchten

Die rheinland-pfälzische Wohnraumförderung erlebt aktuell eine regelrechte Antragsflut. Woran das liegt, zeigt eine Wirtschaftlichkeistberechnung der Quaestio Forschung & Beratung GmbH im Auftrag des rheinland-pfälzischen Bündnisses für Wohnen und Bauen, die auf einer Fachtagung zu Baulandmodellen vorgestellt wurde. Demnach hat sich die Rendite, die mit Wohnraumförderprojekten in Kommunen wie Bad Kreuznach und Bad Neuenahr-Ahrweiler erwirtschaft werden kann zwischen Ende 2021 und 2023 zwar verringert. Aber sie liegt nun höher als die Rendite, die im freien Wohnungsbau erwirtschaft werden kann.

Quaestio verglich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für geförderten und frei finanzierbaren Wohnungsbau zwischen den vierten Quartalen der Jahre 2021 und 2023 in Kommunen der fünften Mietenstufe. Dazu zählen unter anderem Bad Kreuznach und Bad Neuenahr-Ahrweiler. Zum einen stiegen die Zinsen von einem Prozent auf 3,5 Prozent und die Herstellungskosten für Wohngebäude von 3.200 auf 3.950 Euro pro Quadratmeter (Kostengruppen 300 bis 700) sowie die Bodenwerte. Zum anderen aber erhöhte das Land die Grunddarlehen und die Tilgungszuschüsse in der Wohnraumförderung.

Das Ergebnis der Untersuchung: Während der geförderte Wohnungsbau für geringe Einkommen in den untersuchten Gemeinden Ende 2021 eine Rendite zwischen zwei und sechs Prozent ermöglichte, lag sie Ende 2023 bei höchstens nur noch zwei Prozent. Der frei finanzierte Wohnungsbau erlebte in diesem Zeitraum allerdings ein völliges wirtschaftliches Desaster: Waren Ende 2021 noch mehr als acht Prozent Rendite zu erwirtschaften, lag der Ertrag zwei Jahre später knapp über null Prozent – maximal. Damit stellt es sich derzeit wirtschaftlich attraktiver dar, die Wohnraumförderung in Anspruch zu nehmen, als frei zu finanzieren.

“Und die verbliebene Rendite im freien Wohnungsbau wird noch durch die Inflation aufgezehrt”, so die Schlussfolgerung von Colin Beyer von Quaestio auf der Fachtagung “Baulandmodelle in der Praxis”. Daher wendeten sich viele Bauträger dem Landesprogramm zu. Ob dies aber dauerhaft so bleibt, erscheint zweifelhaft. Gerald Lipka vom Bund Freier Wohnungsunternehmen verwies auf der Tagung auf die stark sinkenden Baugenehmigungszahlen und erklärte, neue Projekten würden kaum noch begonnen.

"Und die verbliebene Rendite im freien Wohnungsbau wird noch durch die Inflation aufgezehrt."

Colin Beyer

Das kommunale Wohnungsunternehmen DOGEWO21 hat einen weiteren wichtigen Schritt in Richtung Klimaschutz und Erhöhung der Wohnqualität gemacht. Die Fertigstellung der umfangreichen energetischen Modernisierungen an der Dorfgrenze in Aplerbeck ist ein weiterer Beitrag zur Reduktion von CO₂-Emissionen im Gebäudebestand. Im Rahmen des zweiten Bauabschnitts wurden neun Häuser mit 36 Wohnungen umfassend energetisch modernisiert. Hierbei wurden insgesamt rund 1,55 Mio. Euro investiert, dabei flossen mehr als 1,1 Mio. Euro in energetische Maßnahmen. Diese Investition wurde durch Fördermittel unterstützt. Die Arbeiten an den Wohngebäuden wurden bereits im Herbst 2023 abgeschlossen. Dank neuer Fenster und der Fassadendämmung konnte die Energieeffizienz der Gebäude erheblich gesteigert werden. Zusätzlich wurden die Loggien saniert und die Häuser haben dank farbigem Edelkratzputz eine frische Optik.

Neubauprojekt

Herausforderung, die sich gelohnt hat

Energieeffizient, nachhaltig, barrierefrei. Die Margarethe Krupp-Stiftung punktet mit einem ganz besonderen Projekt: An der Altenau/Ecke Lehnsgrund ist ein neuer Gebäudekomplex aus Verwaltungsgebäude für die Stiftung und drei Wohnhäusern entstanden, die allesamt nach KfW Effizienzhaus 55-Standard errichtet wurden. Das als Kubus angelegte Verwaltungsgebäude mit großem Servicebereich wurde kürzlich mit einem Festakt eingeweiht. Als Rednerinnen und Redner mit dabei – neben Stiftungsvorstand Michael Flachmann – die NRW-Landesministerin für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung, Ina Scharrenbach, Essens Oberbürgermeister Thomas Kufen, Alexander Rychter, Direktor des Verbands der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen und Architektin Petra Wörner. „Diese erste Neubaumaßnahme der Margarethe Krupp-Stiftung nach über 30 Jahren war eine große Herausforderung für uns, auf die wir nun stolz sind, trotz Zeitverzug und einer material- und lohnbedingten Kostensteigerung von rund 15 Prozent“, betont Stiftungsvorstand Michael Flachmann.

Bauen mit Holz

Passen die Rahmenbedingungen?

Der Einsatz von Holz kann einen Beitrag zur ressourcenschonenden und nachhaltigen Entwicklung des Bauwesens leisten. Im Vergleich zu anderen Materialien ist Holz ein nachwachsender Rohstoff, sodass Holz als Bau- und Werkstoff eine große ökologische und klimapolitische Bedeutung zukommt. Die am 1. Januar 2019 in Kraft getretene Bauordnung 2018 enthielt daher wesentliche Anpassungen, um das Bauen mit Holz in Nordrhein-Westfalen zu erleichtern.
Zusätzlich hat das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung des Landes Nordrhein-Westfalen (MHKBD NRW) im Rahmen der Wohnraumförderung ein neues Zusatzdarlehen für Bauvorhaben mit einem hohen Holzanteil eingeführt. Mit den Anpassungen in der Bauordnung wurden bereits 2019 die baurechtlichen Rahmenbedingungen für das Bauen mit Holz im Geschosswohnungsbau in Nordrhein-Westfalen verbessert. Bis zum Inkrafttreten der Bauordnung 2018 war der Holzbau in NRW nur bis zu drei Geschossen zulässig.

Holzbauprojekt

Sicherheit und Nachhaltigkeit vereint

18 Monate Bauzeit waren ursprünglich für den Bau der neuen Rettungswache Nord an der Augustastraße vorgesehen. Fertig geworden ist die SWB mit dem Holzbau bereits nach 16 Monaten. Am Donnerstag, 15. August 2024, konnten die Geschäftsführer der SWB, Sven Glocker und Oliver Ahrweiler, die Schlüssel für den Neubau an den Mülheimer Oberbürgermeister Marc Buchholz und den Leiter der städtischen Feuerwehr, Sven Werner, übergeben. Lange Zeit hatte die Stadt nach dem geeigneten Platz für die dringend benötigte Rettungswache gesucht, sollte doch jedes Haus auch im Mülheimer Norden nach einem Notruf innerhalb von fünf bis sechseinhalb Minuten erreichbar sein. Die SWB bot schließlich an, die Feuerwache auf ihrem Grundstück an der Augustastraße/Ecke Gustavstraße zu errichten. Die alten Gebäude auf dem Grundstück, die übergangsweise als Geflüchtetenunterkunft genutzt wurden, wurden nicht mehr benötigt und sollten deshalb abgerissen werden.

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