thema der Wohnungswirtschaft
N°1 – Der perfekte Sturm

Ehemalige Abendrealschule von innen
Quelle: Claudia Dreyße

Umnutzung macht Schule: Klassenzimmer werden zu klimagerechtem Wohnungen

Prof. Dr. Florian Ebrecht, Vorstandsbevollmächtigter mit Gesamtprokura, ist seit 2012 bei der Spar- und Bauverein eG Dortmund. Darüber hinaus bekleidet er die Professur für Immobilienmanage-ment an der IU, Internationale Hochschule, und ist als anerkannter Fachexperte deutschlandweit tätig.

Wenn aus Klassenzimmern Wohnungen werden: Das Gebäude einer ehemaligen Schule erhält durch die Spar- und Bauverein eG Dortmund einen neuen Nutzungszweck.

Ein Gastbeitrag zu einem spannenden Projekt der Spar- und Bauverein eG Dortmund von Prof. Dr. Florian Ebrecht, Vorstandsbevollmächtigter mit Gesamtprokura.

Gastbeitrag von:

Prof. Dr. Florian Ebrecht
Prof. Dr. Florian Ebrecht

Vorstandsbevollmächtiger mit Gesamtprokura der Spar- und Bauverein eG Dortmund

Aus Klassenzimmern werden Wohnungen

Mit knapp 1.000 Wohnungen zählt das Dortmunder Unionviertel zu den größten Quartieren der Spar- und Bauverein eG. Mit der Umnutzung einer ehemaligen Schule wird, 130 Jahren nach der Genossenschafts- gründung, das Dortmunder Quartier um 22 Wohnungen erweitert.

Nach Plänen des Dortmunder Architekten Bruno Haupt wurde das im Zweiten Weltkrieg zerstörte Schulgebäude 1954 wieder aufgebaut und bis 2011 als Abendrealschule betrieben. Bis zum Erwerb 2019 erfolgte die zwischenzeitliche Nutzung als Unterkunft für Geflüchtete und Wohnungslose.

Insbesondere auf Grund des äußeren und inneren Erscheinungsbildes, wurde die Gesamtanlage unter Denkmalschutz gestellt. So spiegelt das Gebäude heute sowohl traditionelle als auch moderne Architekturformen wider. Im Konzeptentwurf von Post, Welters + Partner, Architekten & Stadtplaner wird daher das charakteristische Erscheinungsbild weitestgehend erhalten. Die tragenden Wände geben die Raumaufteilung der neuen Wohnungen vor. Insgesamt entstehen 22 Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit insgesamt 1.508 Quadratmetern Wohnfläche. Die Entsiegelung des Schulhofs wird Raum schaffen für die Begegnung und Nutzung durch die Bewohnerschaft.

Quelle: Claudia Dreyße

Im Zweiten Weltkrieg zerstört, 1954 wieder erbaut und bis 2011 als Abendrealschule genutzt – bald wird das alte Schulgebäude 22 Wohnungen bieten

Herausfordernde Bausubstanz unter Effizienzgesichtspunkten

Der 70 Jahre alte Zustand soll so weit wie möglich auf den heutigen Standard gebracht werden. Da das Gebäude gemäß GEG 2020 § 105 (1) unter Denkmalschutz steht, wird das energetische Niveau eines „KfW-Effizienzhauses Denkmal“ angestrebt. Die Anforderungen an die Klasse BEG / EE werden dabei erfüllt. Darüber hinaus werden nach derzeitigem Planungsstand auch die Anforderungen an ein Effizienzhaus 100 inkl. EE-Klasse erfüllt.

Klimaschutz als Herausforderung bei Umnutzung

Zentrale Umsetzungsaspekte der energetischen Wärmeversorgung sind bauliche Verbesserungen sowie der Austausch der aktuellen Heizungsanlage. Der energetische Zustand ist typisch für ein Gebäude aus den 1950er-Jahren. Um die Wärmedämmung bestmöglich mit den Vorgaben des Denkmalschutzes zu synchronisieren, wird auf eine Maßnahmenkombination aus Fassadendämmung, Dreifachverglasung der Fenster, eine zentral gesteuerte Lüftungsanlage sowie ein Anschluss an das Dortmunder Fernwärmenetz gesetzt.

Da eine Innendämmung konstruktiv herausfordernd und wirtschaftlich nicht umsetzbar ist, setzt die Spar- und Bauverein eG auf eine reversible Fassadendämmung. Unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes wird die Fassade anschließend wieder in den ursprünglichen Zustand versetzt und erfüllt somit die Vorgaben des Denkmalamtes. Aktuell befindet sich der kommunale Wärmeversorger noch im Ausbau der Fernwärmetrasse, welche potenziell auch weiteren Wohnraum der Genossenschaft mit klimaneutraler Energie versorgen könnte.

Nachdem die Entkernungsarbeiten abgeschlossen wurden, läuft seit September 2023 der Umbau der alten Abendrealschule zu Wohnraum. Das Projektbudget liegt bei ca. 10 Mio. Euro und wird durch einen Tilgungszuschuss von 900.000 Euro der KfW Bank unterstützt. Im zweiten Quartal 2025 ist die Fertigstellung sowie der Bezug geplant.

„Die ehemalige Schule liegt wie eine Insel inmitten des gewachsenen Gründerquartiers unserer Genossenschaft. Die Umwidmung des stadtteilprägenden Gebäudes zu Wohnraum bedeutet eine attraktive Nachverdichtung für die Bewohnerschaft und uns. „Wohnen in der Schule“ wird dank der konstruktiven Zusammenarbeit mit Denkmalschutz, Architektenbüro und Fachplanern möglich.“, so Prof. Dr. Florian Ebrecht, Vorstandsbevollmächtigter mit Gesamtprokura der Spar- und Bauverein eG.

In einer Zeit, in der Ressourcenschonung und soziale Verantwortung an Bedeutung gewonnen haben, setzt die Umnutzung der historischen Bausubstanz ein Zeichen für den nachhaltigen Wohnungsbau. Die seit Jahren ungenutzte Fläche wird im Sinne einer regenerativen Kreislaufwirtschaft durch alle Maßnahmen bestmöglich revitalisiert, spart graue Energie und schafft innenstadtnahen Wohnraum für die Mitglieder der Spar- und Bauverein eG Dortmund.

Quelle: Frauke Schumann

Die Umnutzung ist an sich schon ein aufwendiges Projekt – dazu kommt noch die Versorgung mit Fernwärme und die denkmalgerechte Dämmung der Außenfassade, um die Energieeffizienz des Gebäudes zu erhöhen.

Ehemalige Abendrealschule von innen
Quelle: Claudia Dreyße

Herausfordernd: Auch Gebäude wie die alte Schule müssen perspektivisch klimaneutral beheizt und energieeffizient gestaltet werden.

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