Herausforderung Umnutzung – wie aus Büros ein Wohnquartier wurde

Michael Ammann,

seit 2014 Vorstand der Wohnungsgesellschaft des rheinischen Handwerks, gibt einen umfassenden Einblick in ein anspruchsvolles und herausforderndes Umnutzungsprojekt seines Wohnungsunternehmens.

Bestand ist Trend, graue Energie das neue Gold, Abrissverbote, Umbau bestehender Gebäude: Einige Schlagworte der aktuellen Diskussion in Stadtentwicklung und Wohnungsbau. Die Umbauidee ist nicht neu, schon seit rund 15 Jahren gibt es Projekte zur Umnutzung von Bürogebäuden in Wohnungen. Noch präsenter wurde dieses Thema durch die Corona-Pandemie. Führt Homeoffice zu leeren Bürobauten, die als Ressource für die dringend gebrauchten Wohnungen dienen könnten? Und natürlich durch die Klimaschutzdebatte, die den Neubau unter Generalverdacht stellt.

Gastbeitrag von:

Michael Ammann

Vorstand der Wohnungsgesellschaft des rheinischen Handwerks AG, Köln

Die Wohnungsgesellschaft des rheinischen Handwerks AG (WRH) hat ein Büro- und Lagerhaus aus den 60er-Jahren in der Kölner Innenstadt aufwendig zu neuem Wohnraum umgebaut – ein Praxisbericht.

Im Gegensatz zum Neubau gibt es bei der Umnutzung keine Geburtsstunde. Es existiert ein Gebäude, das im Laufe seines Lebens bereits viele, oft nicht dokumentierte Änderungen erfahren hat. Unbekanntes muss aufgeklärt werden und auch bis zum Baubeginn ist nicht alles bekannt. Diese Unsicherheit führt zu Risikopuffern in der Finanzierung und zu bestimmten Entscheidungen über die Ausführung.

Die Flächen des ehemaligen Bürogebäudes waren nur über zwei weit auseinanderliegende Treppenhäuser erschlossen. Diese bürotypische Zuwegung erschwert die Umwandlung in die kleinteiligere Wohnnutzung. Ein besonderes Risiko besteht in gefährlichen Baustoffen, die in den Bauperioden verbaut wurden. Deshalb ist die frühestmögliche Identifizierung wichtig. In diesem Fall wurden Schadstoffe in Fensterdichtungen gefunden und erst später entdeckte man auch im Treppenhaus problematische Materialien.

Welche Möglichkeiten ein Bestandsgebäude bietet, liegt v.a. an der Statik. Für die angestrebte Aufstockung mussten Traglastreserven identifiziert werden. Bei Umwandlungen zu Wohnungen liegen diese Reserven in der Regel vor, da bei der Wohnnutzung die geringsten Lasten angesetzt werden. Das Rahmentragwerk des Gebäudes bot mit wenigen Stützen und aussteifenden Betondecken ausreichende Flexibilität für die Grundrissgestaltung.

Die Obergeschosse mussten auf den Rohbauzustand zurückgebaut werden. Außer den Wänden, den Decken und den Stützen ließ sich nichts wiederverwenden. An „Urban mining“ war nicht zu denken.

Schwieriger Start

Ein Wichtiges Thema sind die neuen Abstandsflächen. Auslöser war zum einen die angestrebte Aufstockung, zum anderen die bloße Tatsache der Umnutzung. Der für das Gebiet geltende Bebauungsplan war keine Hilfe, da er nur die bestehende Bebauung nachzeichnete. Die weiteren Eigentümerinnen und Eigentümer der betroffenen Nachbargebäude mussten von einer Zustimmung überzeugt werden. Die Bemühungen scheiterten nur an zwei Einzeleigentümern mit unerfüllbaren finanziellen Forderungen und einer WEG, da sich die erforderliche einstimmige Zustimmung praktisch nicht erreichen lässt. Im Ergebnis musste die Aufstockung reduziert werden.

Hier zeigt sich ein allgemeines Problem bei innerstädtischen Umnutzungsprojekten. Da es die dargestellte Konstellation häufig gibt, muss Stadtplanung präventiv agieren. Dies kann sie beispielsweise über Abstandsflächensatzungen oder perspektivisch angelegte Bebauungspläne.

Die WRH als Bauherr plante das Haus als Mietwohnungsanlage für den Eigenbestand. Entsprechend ergab sich ein Spannungsfeld aus architektonischer Qualität, städtebaulicher Einordnung und Wirtschaftlichkeit. Für ein relativ kleines Wohnungsunternehmen wie die WRH bedeutete dies, dass sich kein Generalunternehmer involvieren lässt. Vielmehr braucht es ein Planungs- und Bauleitungsteam, mit dem sich die beiden Bausteine gemeinsam bewältigen lassen. Entsprechend kam für die WRH nur ein beschränkter Architekturwettbewerb in Frage. Ein offener Wettbewerb mit ggf. schwer umsetzbaren Entwurf und einem unerfahrenen Planungsteam ist nicht leistbar.

Im Ergebnis entschied sich die WRH für einen Vorschlag, der für die Erschließung einen vorgestellten Laubengang an der Rückseite vorsah. Die Grundrisse ließen sich fast überall durchstecken, das Gebäude wurde gut ausgenutzt und die bestehenden Treppenhäuser weiterverwenden.

Ein typisches Problem ist die Ver- und Entsorgung, da im Bürohaus diese Einrichtungen an wenigen Orten positioniert sind. Alle Leitungen wurden schließlich an die Decke des Erdgeschosses gelegt, was Einbußen in der Qualität der Erdgeschosszone brachte. Es waren mehr als 1.000 Kernbohrungen nötig, um die Wege für die Stränge freizulegen.

Herausforderung und Belastung waren die Einrichtung und der Betrieb der Baustelle in einer sehr beengten Situation. Immerhin musste das Gebäude bis auf den Rohbauzustand zurückgebaut werden, was über 1.800 Tonnen Bauschutt und 200 Lkw-Fahrten verursachte.

Klimaschutz durch Umnutzung?

Die Entscheidung zur Sanierung entlastet die Umwelt wesentlich. Zwar fielen enorme Abfallmengen an, die ein kompletter Rückbau deutlich übertroffen hätte. Abriss und Neubau waren schlicht nicht notwendig, da das Gebäude statisch sowie baulich gut funktionierte und gut ausgenutzt werden konnte. Angesichts des fehlenden Wärmeschutzes der Fassade und der alten Alufenster ließen sich bei der Effizienz massive Verbesserungen erzielen, die über Kfw-Fördermittel finanziert wurden. Der dritte Baustein war die Umstellung der Heizungs-/ Warmwasserversorgung von Öl auf Fernwärme, was jährlich mehr als 100 t CO₂ einspart. Zuletzt wurden alle Flachdächer extensiv begrünt. Jetzt tragen 1.200 m² begrünte Fläche dazu bei, Starkregen aufzunehmen und das Gebäude im Sommer zu kühlen.

Ist das günstiger?

Umnutzung ist – anders als in „Studien“ kolportiert – nicht günstig. Nicht nur die Haustechnik wird ausgetauscht, Statik und Brandschutz müssen im engen Rahmen auf Stand gebracht werden. Gerade bei älteren Gebäuden ist auch der Aufwand für die Gebäudeeffizienz enorm. Dazu kommen – gern vergessen – die Anschaffungskosten. Vieles lässt sich nicht vor dem Ankauf klären: deutlich höhere Risiken werden eingegangen. Dazu kommen die Unwägbarkeiten während des Bauprozesses. Die langen Projektzeiten erschweren die Kalkulation, da sich die Risiken im Zeitablauf kumulieren können. Kostenberechnungen werden von der „Bauflation“ überholt, Förderbedingungen ändern sich.

Im Projekt beliefen sich die Baukosten (Kostengruppe 200–700, Niveau 2017) auf über 2.500 €/m² brutto. Kostenangaben aus „Studien“ von unter 1.500 €/m² sind nicht nachvollziehbar.

Die Projekte eignen sich auch nicht gut für sozialen Wohnungsbau. Die vielen Risiken erschweren es, die Wohnraumförderung zu beanspruchen, da die im Prozess auftretenden Kostensteige-rungen nicht durch höhere Mieten kompensiert werden können. In den Boomregionen wurden die Projekte vorwiegend als Eigentumsmaßnahmen oder Mikroapartmentprojekte realisiert.

Ein Ausblick

Wohin die Reise mit der Ressource für die Umnutzung von Büros noch geht, ist unklar. Vieles deutet darauf hin, dass sich der Bedarf tatsächlich reduziert und sich zudem stadtregional neu verteilt. Gefahr besteht für periphere und schlecht erschlossene Lagen. Genau das spricht deutlich gegen eine Ausbreitung von Umwandlungsprojekten in für Wohnen akzeptable Gegenden. Zudem eignen sich nicht alle Büroobjekte für einen Umbau. Bauten der 1960er- und 1970er-Jahre mit Bürolandschaften und Großraumbüros, lassen sich aufgrund ihrer Gebäudetiefen und Decken nicht umnutzen.

Grundsätzlich ist die Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum ein geeignetes Instrument, sie wird aber quantitativ in einer Nische bleiben und nur in höherpreisigen Marktsegmenten eine Rolle spielen. Trotzdem muss es darum gehen, die Rahmenbedingungen zu verbessern. So sind Bestrebungen wie die von der Bundesarchitektenkammer vorgeschlagene „Umbauordnung“ zu unterstützen, während extremistische Fallbeilaktionen wie das Abrissmoratorium abzulehnen sind. Umnutzen um „jeden Preis“ ist nicht zielführend.

Bürogebäude Umnutzung Urbanität

Schon der Klimaschutz auf nationaler Ebene durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) stellt Wohnungsunternehmen und -genossenschaften vor erhebliche Herausforderungen. Der Umstieg von fossil betriebenen Heizungsanlagen, wie etwa Gas-Zentralheizungen, auf neue, klimagerechte Systeme ist mit hohen Investitionskosten verbunden. Parallel ist in Brüssel, auf europäischer Ebene, das Trilogverfahren zur Novellierung der EU-Gebäuderichtlinie in vollem Gange. Die Richtlinie zielt vor allem auf die Energieeffizienz ab und wird aller Voraussicht nach ebenfalls eine Herausforderung für den Wohnungsbestand darstellen. Die wesentlichen in Brüssel beschlossenen Rechtsakte sind entweder unmittelbar für alle EU-Mitgliedsstaaten gültig (Verordnungen) oder müssen in nationales Recht übernommen werden (Richtlinien). So ist das GEG, wie es 2020 eingeführt wurde, eine Umsetzung der Vorgaben aus der 2018 beschlossenen EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) und der EU-Energieeffizienz-Richtlinie (EED). Auch die derzeit auf EU-Ebene diskutierte Neuerung der EU-Gebäuderichtlinie wird nach dem europäischen Beschluss in nationales Recht übertragen.

Europapolitik

Europäische Kommission, EU-Parlament und Rat finden Kompromiss zur EU-Gebäuderichtlinie (EPBD): Keine individuelle Sanierungspflicht, sondern Betrachtung des Gesamtbestandes.

Der Deutsche Bauherrenpreis wird seit mehr als drei Jahrzehnten vergeben. Er ist in der Fachwelt als wichtigster Preis im Bereich des Wohnungsbaus in Deutschland anerkannt und wird alle zwei Jahre ausgelobt. Bezahlbarer und qualitätsvoller Wohnungsbau ist derzeit wichtiger denn je. Seit 35 Jahren werden herausragende Wohnungsbauprojekte mit dem Deutschen Bauherrenpreis ausgezeichnet. Der Bauherrenpreis setzt am Spannungsfeld von hoher Qualität und tragbaren Kosten an – Faktoren, die aktuell wichtiger sind als je zuvor. Als einziger Preis in der Branche hebt der Deutsche Bauherrenpreis die besondere Rolle der Bauherren hervor. Der Wettbewerb wird von der Arbeitsgruppe Kooperation des wohnungswirtschaftlichen Dachverbandes GdW, des Bundes Deutscher Architektinnen und Architekten (BDA) und des Deutschen Städtetages zur Unterstützung positiver Ansätze und Lösungen im Wohnungsbau ausgelobt.

Europapolitik

Was passiert in Brüssel?

Die Novellierung der EU-Gebäuderichtlinie befindet sich aktuell im Trilogverfahren. Das Ziel: Die Sanierungsquote in allen EU-Staaten vorantreiben. Der Weg: Das EU-Parlament und der Rat der Europäischen Union verhandeln unter Beteiligung der EU-Kommission und einigen sich auf einen gemeinsamen Entwurf für die Richtlinie. Welche Standpunkte müssen miteinander in Einklang gebracht werden? Wie weit liegen die Akteure darin auseinander? Und was bedeutet das für die Umsetzung in nationale Gesetze?

Heizungsgesetz

Forderung, Förderung und Realität

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) stellt Wohnungsunternehmen und -genossenschaften vor erhebliche Herausforderungen. Der Umstieg von fossil betriebenen Heizungsanlagen, wie etwa Gas-Zentralheizungen, auf neue, klimafreundliche Systeme ist mit hohen Investitionskosten verbunden. Es muss vermieden werden, dass diese Kosten zu unbezahlbaren Mieten führen. Vor diesem Hintergrund ist die Ausgestaltung der Förderung ein wichtiger Baustein, um die Vorgaben des neuen Gesetzes erfüllen zu können. Der derzeitige Vorschlag sieht vor, dass bis zu maximal 75 Prozent einer neuen Heizungsanlage förderfähig sind. Die Förderung setzt sich dabei aus insgesamt drei Bestandteilen zusammen.

Vom Bürogebäude zur Wohnimmobilie