„Neue Wohngemeinnützigkeit“ – wie soll sie aussehen?
Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen hat am 14. Juni 2023 ein Eckpunktepapier für eine „Neue Wohngemeinnützigkeit“ einschließlich eines Förderprogramms vorgelegt.
Der Koalitionsvertrag von SPD, Bündnis 90/Die Grünen und FDP sieht vor, eine Neue Wohngemeinnützigkeit mit steuerlicher Förderung und Investitionszulagen auf den Weg zu bringen. Sie soll nach den Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit die Struktur der etablierten Wohnungswirtschaft ergänzen, ohne diese zu benachteiligen und eine neue Dynamik in den Bau und die dauerhafte Sozialbindung bezahlbaren Wohnraums erzeugen.
Dialogprozess zur „Neuen Wohngemeinnützigkeit“
Es fand ein Dialogprozess mit Verbänden und Wissenschaft statt. Dazu wurden von Dezember 2022 bis März 2023 vier Fachworkshops durchgeführt. Dies beinhaltete u.a. die Erörterung von Fördermöglichkeiten und Förderbedarfen von Unternehmen in der NWG, um die Wirkungsweise der Wohngemeinnützigkeit und ihrer Beschränkungen bei der Zielgruppe zu analysieren.
Abstimmung in der Bundesregierung
Die Bundesregierung hat die Ergebnisse des Austauschs im Expertenkreis und der Modellrechnungen vor dem Hintergrund der finanziellen Rahmenbedingungen eingehend analysiert. Eine NWG kann durch verschiedene Konzepte und mit unterschiedlichen Wirkungen umgesetzt werden.
Umsetzungsoptionen zur „Neuen Wohngemeinnützigkeit“ (NWG)
Option 1: Eigenständige unternehmensbezogene NWG mit Zulagen
Im Wesentlichen sieht dieses Konzept vor, dass ein Wohnungsunternehmen als ganzes in die NWG überführt oder als NWG-Unternehmen gegründet wird. Die finanziellen Nachteile der Unternehmen in der NWG, insbesondere als Auswirkung der preisgedämpften Vermietung und der Ausschüttungsbegrenzung, würden durch Steuererleichterungen und Zulagen ausgeglichen.
Option 2: Lösung ohne Zulagen innerhalb der Ablagenordnungs-Gemeinnützigkeit („AO-Lösung“)
Eine NWG ohne Zulagenkomponente ließe sich innerhalb des bestehenden Steuerrechts durch eine Ausweitung der jetzt bereits steuerbegünstigten Zwecke gemäß § 52 ff. Abgabenordnung (AO) durch einen speziellen „wohngemeinnützigen“ Zweck umsetzen.
Die „AO-Gemeinnützigkeit“ mit Ausschüttungsverbot und Entfallen der Zulagen wäre fokussiert auf Unternehmen mit akzentuierter sozialer Ausrichtung.
Die selbstständige wirtschaftliche Tragfähigkeit und Investitionsfähigkeit von Unternehmen in einer neuen AO-Wohngemeinnützigkeit allein auf der Grundlage von (steuerbefreiten) Einkünften aus der preisgedämpften Vermietung wäre fraglich.
Option 3: Flexibler leistungsbezogener Ansatz für Unternehmen
Die unternehmensbezogene NWG (Option 1) und die AO-Lösung (Option 2) basieren darauf, dass ein Unternehmen als Ganzes seine Geschäftstätigkeit dauerhaft und verbindlich auf die preisreduzierte Vermietung konzentriert. Alternativ oder zusätzlich zu diesen Konzepten wäre es auch denkbar, Unternehmen ein Modell anzubieten, bei dem die Bindung und Privilegierung auf einen bestimmten Unternehmensteil oder bestimmte Wohnungen beschränkt ist.
Ein Unternehmen würde sich in seiner Satzung verpflichten, mindestens einen bestimmten Anteil (z.B. 5-10 %) seines Bestandes dauerhaft reduziert nach bestimmten „gemeinnützigen“ Kriterien zu vermieten. Die Höhe der zulässigen Miete für den „gemeinnützig“ gebundenen Bestand könnte als Prozentsatz der ortsüblichen Vergleichsmiete definiert werden.
Nach angemessenem Nachweis der tatsächlich erfolgten gemeinnützigen Vermietung würde nur diesbezüglich die steuerliche Begünstigung (insb. bei der Ertragsteuer) erfolgen.
Um einen hinreichenden wirtschaftlichen Teilnahme-Anreiz zu generieren, könnte es auch bei diesem Ansatz erforderlich sein, die dauerhaft preisgedämpfte Vermietung von Teilen des Wohnungsbestandes über die Steuererleichterung hinaus finanziell zu fördern.
Förderprogramm
Für die Umsetzung eines Förderprogramms wäre eine ausreichende Finanzierung sicherzustellen.
Eine solche Finanzierung ist derzeit weder im aktuellen Bundeshaushalt noch in der Finanzplanung vorgesehen. Angesichts der aktuellen Steuerschätzung und der darin enthaltenen prognostizierten Mindereinnahmen fehlt für ein solches Förderprogramm zur Neuen Wohngemeinnützigkeit zum jetzigen Zeitpunkt die Finanzierungsgrundlage.