Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. hat im November 2020 die Arbeitshilfe 85 zum CO2-Monitoring herausgebracht. Darin sind Informationen zur Erhebung und Verarbeitung von Energieverbrauchswerten, Aggregation, Monitoring und Berichterstattung über CO2- und Treibhausgasemissionen gesammelt. Der VdW Rheinland Westfalen möchte an dieser Stelle zunächst auf die Arbeitshilfe 85 verweisen und im Folgenden weitere Hinweise zum Thema geben.

Fragestellungen und besondere Herausforderungen bei der CO₂-Bilanzierung und der Entwicklung einer Klimastrategie sowie der Nachhaltigkeitsberichterstattung

Müssen Wohnungsunternehmen eine CO₂-Bilanz bzw. einen Nachhaltigkeitsbericht aufstellen?

Derzeit müssen kapitalmarktorientierte Kapitalgesellschaften mit mehr als 500 Arbeitnehmern einen Nachhaltigkeitsbericht aufstellen (nichtfinanzielle Erklärung nach § 289b ff. HGB), der u. a. auf einer CO₂-Bilanz basiert. Die Berichtspflichten werden aktuell ausgeweitet. Mit der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) gibt es neue Anforderungen an das ESG-Reporting. ESG steht dabei für Economical (Ökologisch), Social (Sozial) und Governance (Unternehmensführung).  Die Nachhaltigkeitsberichtserstattung basiert zukünftig auf den umfangreichen European Sustainability Reporting Standards (ESRS). Ab dem Geschäftsjahr 2025 sind alle großen Kapitalgesellschaften i. S. d. § 267 HGB verpflichtet, einen Nachhaltigkeitsbericht nach den ESRS zu erstellen und als Bestandteil des Lageberichtes offen zu legen.

Inwiefern diese Pflicht auch kleine und mittelgroße Kapitalgesellschaften trifft, die satzungsgemäß ihren Jahresabschluss wie große Kapitalgesellschaften zu erstellen haben (i. d. R. Kapitalgesellschaften mit öffentlich-rechtlichen Gesellschaftern, welche basierend auf öffentlich-rechtlichen Bestimmungen die Gesellschaftsverträge entsprechend ausgestalten müssen, z. B. nach § 108 Abs. 1 Nr. 8 GO NRW), kann zum jetzigen Zeitpunkt (Februar 2023) noch nicht abschließend beurteilt werden. Auch die Anwendung bei großen Genossenschaften ist aktuell ungeklärt. Zur Beurteilung müssen die weiteren Schritte im Bundesjustizministerium zur nationalen Integration der CSRD in das HGB abgewartet werden.

Über die großen Kapitalgesellschaften hinaus sollen unter bestimmten Voraussetzungen ab dem Jahr 2026 auch kapitalmarktorientierte kleine und mittelgroße Unternehmen zur Nachhaltigkeitsberichterstattung verpflichtet sein.

Die Richtlinie sieht eine Prüfungspflicht des Nachhaltigkeitsberichtes mit begrenzter Sicherheit (limited assurance) vor.

Es gibt für andere Unternehmen darüber hinaus keine Verpflichtung zur Aufstellung einer CO₂-Bilanz. Der Verband empfiehlt jedoch vor dem Hintergrund der aktuellen Klimaschutzgesetzgebung mit dem Ziel der Treibhausgasneutralität im Jahr 2045 für den Gebäudesektor, die Bestände auf den Emissionsausstoß hin zu untersuchen – mithin eine CO₂-Bilanz zumindest in groben Zügen zu erstellen – und daraus eine Klimastrategie abzuleiten, um das Wohnungsunternehmen nachhaltig für die Zukunft aufzustellen. Zudem ist eine solche Planung die Grundlage für eine Investitionsstrategie, die an einer Reduktion der CO₂-Emissionen ausgerichtet wird.

Ist eine erstellte CO₂-Bilanz jährlich zu aktualisieren bzw. neu aufzustellen?

Auch dazu gibt es außerhalb der verpflichtenden Nachhaltigkeitsberichterstattung (siehe 1.) keine Regelungen. Um analysieren zu können, ob und wie die vom Wohnungsunternehmen eingeleiteten Maßnahmen zur Reduzierung von Emissionen wirken, ist ein Update der CO₂-Bilanz jedoch unumgänglich. Der empfehlenswerte Turnus ist von der Größe des Wohnungsunternehmens und vom Umfang der Bautätigkeit (Neubauten oder energetische Sanierungen) abhängig und reicht von der jährlichen Erstellung einer CO₂-Bilanz bis hin zu einer Aufstellung alle 5 Jahre.

Ist eine freiwillig – ohne gesetzliche Verpflichtung (siehe 1.) – erstellte CO₂-Bilanz prüfungspflichtig?

Grundsätzlich: nein.

Wenn Ergebnisse aus der erstellten CO₂-Bilanz jedoch in den prüfungspflichtigen Lagebericht aufgenommen werden (insbesondere nichtfinanzielle Leistungsindikatoren bei großen Gesellschaften, § 289 Abs. 3 HGB), werden im Rahmen der Prüfung nach § 53 GenG bzw. der Jahresabschlussprüfung nach § 316 ff. HGB angemessene Prüfungshandlungen zu den Werten durchgeführt.

Sind CO₂-Emissionen und/oder Treibhausgas-Emissionen zu erheben?

In der Praxis werden bisher beide Emissionen berechnet. Zur angestrebten Klimaneutralität sind CO₂-Äquivalente zu berücksichtigen.

Der ESRS E1 betreffend den Klimawandel, der Angabepflichten zur Nachhaltigkeitsberichterstattung nach der CSRD regelt (vgl. Frage 1) bezieht sich auf Treibhausgasemissionen. Die Verringerung der Treibhausgasemissionen kann demnach z.B. in CO₂-Äquivalenten angegeben werden. Die relevanten Emissionen umfassen die Scopes 1 bis 3. Das bedeutet, dass z. B. sowohl Emissionen aus Anlagen im Gebäude als auch Emissionen aus bezogener Energie sowie Emissionen aus der vor- und nachgelagerten Wertschöpfungskette des Gebäudesektors relevant sind.

Im Rahmen der CO₂-Bepreisung ist der Fokus auf den CO₂-Ausstoß zu legen.

Aus welchen Quellen sollten die Energieverbrauchsdaten stammen? Können sie den Energieausweisen entnommen werden?

Wenn tatsächliche Verbrauchswerte vorliegen, sollten immer diese verwendet werden. In den Fällen, in denen kein realer Verbrauch bekannt ist, sollten in folgender Reihenfolge alternative Daten verwandt werden:

Energieausweise, verbrauchsorientiert

Energieausweise, bedarfsorientiert

Baualtersklassen oder andere Defaultwerte

Sind Energieverbräuche aus dem Referenzjahr 1990 für den Wohnungsbestand zu erheben?

Die Energieverbräuche aus dem Referenzjahr 1990 müssen nicht bestimmt werden. Die initiale Erstellung der CO2-Bilanz gibt für künftige Bilanzen einen Referenzwert. Durch den Vergleich zum Referenzjahr können der Einfluss etwaiger Modernisierungen und die Umsetzung des unternehmensinternen Klimapfads nachvollzogen werden. Mögliche Verzerrungen der Verbrauchsdaten durch die Coronapandemie sind für Vergleiche mit den Folgejahren ggf. zu beachten.

Wie geht man mit Strom aus eigenen regenerativen Anlagen (PV) um?

Fall 1 Der Ökostrom wird für Zwecke von Heizungswärme, Warmwasserbereitung oder Allgemeinstrom im eigenen Gebäude oder für unternehmenseigene Zwecke (z. B. Betanken der E-Autos bei der Einbeziehung des eigenen Fuhrparks in die CO₂-Bilanz) eingesetzt:

Der Strombezug ist in der CO₂-Bilanz mit aufzunehmen. Durch den Emissionsfaktor von Null ergeben sich ohne Berücksichtigung von Vorketten aus diesem Energieverbrauch jedoch keine Emissionen.

Fall 2 Der Ökostrom wird ins Netz eingespeist oder den Mietern für den persönlichen Strombedarf (Ausnahme: elektrische Warmwasserbereitung – dann Fall 1) zur Verfügung gestellt:

Da der Strom nicht für die Tätigkeiten innerhalb des CO₂-Bilanzrahmens des Wohnungsunternehmens eingesetzt wird, ist er für die CO₂-Bilanz irrelevant.

Eine Kompensation eigener Emissionen durch die Erzeugung regenerativen Stroms ist in diesen Fällen nicht möglich (vgl. Arbeitshilfe 85 des GdW in der Anlage 1). Nichtsdestotrotz kann auf diesen wichtigen Beitrag zur Erzielung der Treibhausneutralität hingewiesen werden.

Was ist zu tun in den Fällen, in denen das Wohnungsunternehmen den Energieverbrauch selbst nicht kennt?

Gasetagenheizungen

Energieversorger sollten um die anonymisierte Weitergabe der Verbrauchsdaten gebeten werden. Es gibt eine kleine Gruppe von Energieversorgern, die diese Daten melden. Andere Energieversorger weisen die Anfragen mit Hinweis auf den Datenschutz ab. Ggf. können Vollmachten der Mieter eingeholt werden oder der Energieversorger kann den Energieverbrauch einer größeren Grundgesamtheit – z. B. eines ganzen Gebäudes – zur Verfügung stellen.

Alternativ ist nach den Methoden der GdW Arbeitshilfe 85 zu verfahren (u. a. Nutzung von Energieausweisen, vgl. 5.1 unter der Überschrift „Dezentrale Energieverbräuche, die nicht der Heizkostenverordnung unterliegen“) oder anhand der Wohnungsgrößen und ggf. Gebäudedaten mithilfe vergleichbarer Daten aus eigenen Beständen hochzurechnen/abzuschätzen.

Für notwendige Schätzungen bietet die GdW Arbeitshilfe 85 auch Defaultwerte für Verbräuche (vgl. Tabelle 10 S. 30). Diese sind an den energetischen Modernisierungszustand des Gebäudes geknüpft. Der Energieverbrauch für Warmwasser ist in den Defaultwerten für Gasetagenheizungen bereits enthalten.

Dezentrale Elektrische Warmwassererzeugung (Durchlauferhitzer/Wohnungsstation)

Gemäß der Arbeitshilfe 85 des GdW können bei einer dezentralen Warmwassererzeugung 15 kWh/m² im Strombereich angesetzt werden. (vgl. Tabelle 10 S. 30 der GdW AH 85)

Ofenheizungen

Die GdW Arbeitshilfe 85 stellt verschiedene Verfahren zur Abschätzung des Energieverbrauches dar, u.a. Nutzung von Energieausweisen (vgl. 5.1 unter der Überschrift „Dezentrale Energieverbräuche, die nicht der Heizkostenverordnung unterliegen“). Wenn die Berechnung unter Zuhilfenahme von Defaultwerten erfolgen soll, können die Werte in Tabelle 10 S. 30 der Arbeitshilfe verwendet werden.

Wie wird mit dem Stromverbrauch von Wärmepumpen, Infrarotheizungen, Nachtspeicheröfen u.ä. umgegangen, wenn es keine separaten Heizstromzähler gibt?

Der Heizstrom ist getrennt vom Allgemeinstrom zu erfassen, um die Klimabereinigung vornehmen zu können.

Es können Defaultwerte aus der GdW Arbeitshilfe 85 (Tabelle 10) für dezentral beheizte Mehrfamilienhäuser verschiedener Energieversorgungsformen, wie z. B. Nachtspeicherheizung oder Wärmepumpe, aufgeteilt nach dem Verbrauch für Heizung und Warmwasser verwendet werden.

Alternativ können Erfahrungswerte zu dem Verbrauch für Allgemeinstrom bei vergleichbaren Objekten zur Schätzung beitragen. In der Arbeitshilfe 85 des GdW wird für die Alten Bundesländer ein durchschnittlicher Energieverbrauchswert für Hausbedarfsstrom von 3,3 kWh/qm/a angegeben (Tabelle 6). Wenn vom gesamten Stromverbrauch für das Objekt der abgeschätzte Allgemeinstrom abgezogen wird, verbleibt der Heizstrom als Restgröße. Sollte der Strom für die Warmwasserbereitung ebenfalls im gesamten Strombedarf für das Objekt enthalten sein, kann aus Tabelle 10 ein Defaultwert für zentrale Warmwasserbereitung  zum Subtrahieren entnommen werden.

Welche Handlungsmöglichkeiten gibt es, wenn Energieversorger sich die Rechte auf eine konkrete Energieversorgung grundbuchlich gesichert haben?

Sollten den Wohnungsunternehmen derartige Vereinbarungen von Seiten der Energieversorger angeboten werden, sind die Auswirkungen im Hinblick auf den individuellen Klimapfad des Wohnungsunternehmens bei der Entscheidung zu berücksichtigen.

Bei bestehenden Vereinbarungen sollte zunächst auf die Energieversorger zugegangen werden, ob eine Anpassung vor dem Hintergrund der aktuellen Klimaschutzgesetzgebung möglich ist. Wenn es an dieser Stelle keine Änderungsmöglichkeit gibt, dann können bei den betreffenden Objekten keine Anpassungen beim Energieträger vorgenommen werden.

Wie kann die Plausibilität der erstellten CO₂-Bilanz überprüft werden?

Benchmark-Informationen: Derzeit liegen die im Rahmen einer CO₂-Bilanzierung ermittelten Emissionen von Wohnungsunternehmen durchschnittlich zwischen 1,4 und 2,5 t CO₂/ Wohneinheit .

Wenn der ermittelte Wert in der eigenen CO₂-Bilanz in dieser Bandbreite liegt, dann kann unter Plausibilitätsgesichtspunkten damit weitergearbeitet werden.

In der Regel ergeben sich durch mehrere Durchläufe/Jahre und Verfeinerungen des Detaillierungsgrades bei der erstellten CO₂-Bilanz über den Zeitablauf immer belastbarere Emissionswerte.

Eine freiwillige Prüfung der CO₂-Bilanz kann beim Verband beauftragt werden.

Ist der Emissionsausstoß bei Investitionsentscheidungen zu berücksichtigen?

Vor dem Hintergrund der Klimaschutzgesetze und der avisierten Einsparziele bei CO₂-Emissionen für den Gebäudesektor ist im Rahmen von Investitionsentscheidungen die verfolgte Klimastrategie zu berücksichtigen.

In die Investitionsrechnungen sind Prämissen für die Entwicklung von CO₂-Preisen und der Verteilung der CO₂-Preise anhand des CO₂-Kostenaufteilungsgesetzes auf Mieter und Vermieter einzubeziehen.

Es ist zudem zu überdenken, ob im Rahmen der Wirtschaftsplanung eine Erweiterung der Planungszeiträume auf 10 Jahre vorzunehmen ist, um die eintretenden Effekte aus den notwendigen Investitionen abbilden zu können.

Ist eine Form von Contracting bei der Errichtung von wärmegeführten Anlagen zu empfehlen?

Diese Frage kann nicht allgemein beantwortet werden. Hier kommt es u.a. auf die Größe des Wohnungsunternehmens an. Es ist abzuwägen, wieviel Know-how und Personal vorhanden ist, um diese Themen in Eigenregie – also ohne Unterstützung durch einen Contractor – abzuwickeln.

Einige Contracting-Vertragspartner legen den gesamten CO₂-Preis ausschließlich auf die Wärme und gar nicht auf den Strom um. Das ist kritisch zu beurteilen.

Steuerliche Aspekte sind bei der Gestaltung des Contracting ebenfalls zu berücksichtigen.

Welche Software kann bei der CO₂-Bilanzierung unterstützen?

Für den Einstieg ist eine Umsetzung der CO₂-Bilanzierung mithilfe einer Excel-Tabelle möglich. Die Initiative Wohnen 2050 (iw.2050) bietet für Mitgliedsunternehmen ein Tool an, welches ebenfalls auf Excel basiert. Der Verband hat ebenfalls ein Tool zur Unterstützung der Wohnungsunternehmen entwickelt, das im März 2023 vorgestellt wurde und derzeit käuflich erworben werden kann (siehe Teil „Erwerb des CO2-Monitoring-Tool“). Zur Einführung in die Bedienung des Tools, bietet der Verband auch eine Schulung an, die Kombination mit dem Tool erworben werden kann. Daneben gibt es noch verschiedene weitere Anbieter.

In welchem Zusammenhang steht die EU-Taxonomie mit den CO₂-Bilanzen bzw. der Nachhaltigkeit? Welche Wohnungsunternehmen sind davon betroffen?

Die EU-Taxonomie ist ein Instrument, welches Investoren, Unternehmen, Emittenten und Projektträger beim Übergang zu einer kohlenstoffarmen, widerstandsfähigen und ressourceneffizienten Wirtschaft unterstützen soll. Durch die EU-Taxonomie wurde ein Klassifizierungssystem geschaffen, welches ab dem 01.01.2022 für das Geschäftsjahr 2021 die Umsatzerlöse sowie Investitionen (Capex) und Aufwendungen (Opex) hinsichtlich ihrer ökologischen Gesichtspunkte einstuft und Kapitalflüsse hin zu nachhaltigen Investitionen lenken soll. Die EU-Taxonomie ist ab dem Jahr 2021 (Berichtszeitraum 2022) von allen Anbietern von Finanzmarktprodukten sowie allen kapitalmarktorientierten Kapitalgesellschaften mit mehr als 500 Arbeitnehmern anzuwenden.

Die EU-Taxonomie betrifft alle Wohnungsunternehmen dadurch, dass bei der Kreditvergabe auf ökologisch nachhaltige Gesichtspunkte von den Kreditgebern geachtet wird. CO₂-Bilanzen nehmen deshalb eine wesentliche Rolle dabei ein, die ökologische Nachhaltigkeit des Wohnungsbestandes zu belegen.

Für Wohnungsunternehmen, die zur Nachhaltigkeitsberichterstattung verpflichtet sind (vgl. Frage 1), hat die EU-Taxonomie direkt über Art. 8 der EUTax-VO Relevanz. Darin ist eine Verbindung zwischen der Verpflichtung zur Nachhaltigkeitsberichterstattung und Angabepflichten nach den Klassifizierungen der EU-Taxonomie geregelt.  Der ESRS 1 zu Allgemeinen Anforderungen bei der Nachhaltigkeitsberichterstattung nach der CSRD verweist in Textziffer 111 darauf, dass Angaben nach Art. 8 der EUTax-VO offenzulegen sind.

Ändern sich die Emissionsfaktoren jährlich?

Die Faktoren für fossile Energieträger, wie Gas oder Öl, verändern sich nicht. Der Emissionsfaktor für den eingesetzten Strom verändert sich (Ausnahme Ökostrom) durch die verstärkte Stromproduktion aus erneuerbaren Energien. In der Klimastrategie ist für zukünftige Zeiträume eine Annahme zu treffen, in welchem Maße sich über den Zeitablauf der Emissionsfaktor für Strom beim Einsatz des allgemeinen Strommixes bis auf Netto-Null reduziert.

Warum gibt es unterschiedliche Emissionsfaktoren für ein und denselben Energieträger, z. B. Gas, u.a. von GEMIS oder dem Nationalen Emissionshandel (vgl. Tabelle 12 der GdW-Arbeitshilfe 85)?

Die unterschiedlichen Emissionsfaktoren für ein und denselben Energieträger resultieren aus verschiedenen, bei der Berechnung getroffenen Annahmen. Dies betrifft insbesondere jene Annahmen, die den vor- und nachgelagerten Prozessen, wie bspw. dem Transport, zugeordnet werden.

Werden bei der Nachhaltigkeitsberichterstattung zum Jahr 2025 die Emissionen aus 2025 oder 2024 benötigt? (Zeitversatz aufgrund der Abrechnung der verbrauchten Energiemenge erst nach Abschlussstichtag)

Nach der CSR-Richtlinie ist über die jahresgleichen Emissionen zu berichten. Das bedeutet in den Fällen, in denen der Nachhaltigkeitsbericht aufgestellt wird bevor die Energieversorgungsunternehmen oder Dienstleister die Abrechnungen erstellt haben, dass ausgehend von den abgerechneten tatsächlichen Energieverbräuchen und daraus ermittelten Emissionen für das Jahr 2024 über Abschätzungen und Annahmen der Energieverbrauch sowie die Emissionsmenge für das Jahr 2025 nach ESRS E1 abzuschätzen sind.

Für die Abschätzung verwendet die VIVAWEST folgende Faktoren für die Reduzierung des Energieverbrauches, die sie uns dankenswerterweise zur Verfügung gestellt:

Kann bei verbundenen Anlagen und der Aufteilung der verbrauchten Energiemenge auf Heizung und Warmwasserbereitung für Zwecke der Klimabereinigung auf einen mittleren Wert für Aufteilungszwecke zurückgegriffen werden? (verschiedene Werte je nach Alter der Heizungsanlage vgl. Anlage 3 Tabelle 10 der AH 85 des GdW)

Grundsätzlich spricht im ersten Schritt nichts gegen die pauschale Verwendung eines Mittelwertes, da die Klimabereinigung bisher nur internen Zwecken dient (CO₂-Emissionen des eigenen Unternehmens im Zeitvergleich) und für die externe Berichterstattung nicht zielführend ist. Die CO₂-Bilanz wird sich mit jeder Neuerstellung weiter detaillieren. Die Effekte von zukünftigen Sanierungsmaßnahmen im Sinne der Reduzierung der CO₂-Emissionen werden aber deutlicher gezeigt werden können, wenn perspektivisch nicht mit einem pauschalen Wert gerechnet wird. Nur so werden die vormals hohen Zirkulationsverluste bei unsanierten Objekten und alten Anlagen sich auch in den Emissions-zahlen vor und nach Sanierung widerspiegeln.

Kann die Begrünung von Flächen, Bepflanzungen, Entsiegelungen oder Ähnliches in der CO₂-Bilanz angerechnet werden?

Die GdW Arbeitshilfe 85 besagt, dass derzeit hierfür keine Regelungen bestehen (vgl. Anlage 1 der Arbeitshilfe).