Wie die Wärmewende
warmmietenneutral gelingt
Ariane Steffen
Kommunikationsexpertin im Energiesprong-Team der Deutschen Energie-Agentur GmbH (dena)
Im Auftrag des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) initiiert, koordiniert und unterstützt die dena die Marktentwicklung serieller Sanierungslösungen in Deutschland.
Überdurchschnittlich viele Haushalte mit niedrigem Einkommen wohnen zur Miete in fossil beheizten und unzureichend gedämmten Gebäuden mit hohen Energieverbräuchen. Laut der aktuellen dena-Studie “Soziale Aspekte der Gebäude-Energiewende” geben Geringverdienende teilweise mehr als 40 Prozent ihres Budgets für Wohnkosten aus.
Gastbeitrag von:
Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena)
Diese Haushalte sind besonders stark von steigenden Energiekosten belastet und vielfach auf staatliche Heizkostenzuschüsse angewiesen. Dementsprechend begrenzt sind die finanziellen Spielräume für Wohnungsunternehmen, die energetische Modernisierung über Mietanpassungen abzubilden. Hier eröffnet das serielle Sanieren nach dem Energiesprong-Prinzip neue Perspektiven in der klima- und sozialverträglichen Bestandssanierung.
Ziel: Unterm Strich nicht mehr als vorher
Das innovative Konzept setzt auf vorfertigte Fassaden-, Dach- und Technikmodule, die auf der Baustelle nur noch montiert werden müssen. Ineffiziente Gebäude lassen sich so schneller und wirtschaftlicher energetisch modernisieren. Als angestrebtes Ziel soll der klimaneutrale NetZero-Standard dafür sorgen, dass Wohnraum für die Bewohnenden bezahlbar bleibt und sich die Investition für Eigentümer trotzdem wirtschaftlich sinnvoll darstellt. Photovoltaikmodule auf dem Dach und bei höheren Gebäuden auch Teile der Fassade erzeugen im Jahresdurchschnitt so viel regenerative Energie, wie die Bewohnenden für Heizung, Warmwasser und Haushaltsstrom benötigen. Im Idealfall wird die Modernisierungsumlage durch hohe Energieeinsparungen und dauerhaft günstigen Mieterstrom ausgeglichen. Trotz Erhöhung der Kaltmiete soll die finanzielle Belastung der Mieterinnen und Mieter unterm Strich nicht höher sein als vorher. Ob die Rechnung aufgeht, zeigt ein Blick auf bereits realisierte Pilotprojekte.
Köln-Zollstock: Beim zweiten Projekt soll es klappen
Der Pilot der Wohnungsgenossenschaft am Vorgebirgspark (WGaV) eG ist das erste Projekt in der deutschen Energiesprong-Historie, das den ambitionierten Effizienzhausstandard 40 EE erreicht hat.
Nach der seriellen Sanierung spart das Gebäude nicht nur 90 Prozent Energie ein, es erzeugt mit seiner leistungsstarken Photovoltaikanlage im Jahresdurchschnitt sogar mehr regenerative Energie als die Bewohnerinnen und Bewohner für Heizung, Warmwasser und Strom benötigen. Der Energieverbrauch reduzierte sich von 201 kWh/m²/a auf minus 10 kWh/m²/a.
Das Kölner Beispiel macht deutlich, welche Energiesprünge im Bestand möglich sind. Das Projekt ist das Ergebnis einer Kooperation regionaler Partner. Die ganzheitliche Sanierungslösung wurde vom Architekturbüro Zeller Kölmel konzipiert, vom Energiebüro vom Stein technisch sowie bauphysikalisch geplant und von Korona Holz & Haus ausgeführt.
Die Gesamtkosten der energetischen Modernisierung betrugen 1,9 Millionen Euro. Davon wurden 876.000 Euro über das BEG-Programm des Bundes und 235.000 Euro über das Interreg-Programm der EU gefördert. Vor der Sanierung betrug die durchschnittliche Kaltmiete in der Schwalbacher Straße 24/26 rund 5 €/m2 hinzu kamen Heizkosten von 0,84 €/m2.
Nach der Sanierung hat sich die Kaltmiete auf 6,50 €/m2 erhöht, die Heizkosten reduzierten sich auf 0,34 €/m2. Für eine 60 Quadratmeter große Wohnung bedeutet dies unterm Strich eine Mieterhöhung von 350,40 € auf 410,40 € Monat.
Berücksichtigt werden muss dabei, dass im Zuge der seriellen Sanierung teilweise auch die Bäder und Küchen erneuert wurden und sich der Wohnkomfort damit erhöht hat. „Aufgrund langfristiger Verträge hatten wir bei diesem Objekt extrem günstige Gaspreise, sodass die Mieterinnen und Mieter hier rein kostenmäßig noch nicht profitiert haben“, erklärt Thomas Meißner, Vorstand der WGaV.
Aufgrund der guten Erfahrungen plant Meißner derzeit ein zweites serielles Sanierungsprojekt in unmittelbarer Nachbarschaft. Bei den drei fünfgeschossigen Mehrfamilienhäusern in der Schwalbacher Straße 49-53 soll die Rechnung diesmal für die 30 Mietparteien aufgehen.
Energieensparung nach der seriellen Sanierung im Pilotprojekt in Köln-Zollstock:
Mönchengladbach: Modernisierungsumlage niedriger als erwartet
Im ersten Energiesprong-Reallabor in Deutschland leistete das Wohnungsunternehmen LEG gemeinsam mit den Baupartnern B&O, ecoworks, Fischbach, Saint-Gobain pre.formance und Renowate Pionierarbeit. In Mönchengladbach ließ der zweitgrößte deutsche Wohnungskonzern in kleinem Maßstab erproben, was im Großen funktionieren soll. Ziel des Reallabors ist die Entwicklung eines seriellen Sanierungskonzeptes, das es ermöglicht, jährlich rund drei Prozent des 166.000 Wohnungen umfassenden Bestands klima- und sozialverträglich zu sanieren.
Dazu wurden im Stadtteil Hardt 19 baugleiche Mehrfamilienhäuser aus den 50er Jahren mit 111 Wohnungen und einer Gesamtfläche von 6.000 m2 zeitversetzt von fünf Gesamtlösungsanbietern nach unterschiedlichen seriellen Sanierungsansätzen auf den klimaneutralen NetZero-Standard gebracht. Der Energieverbrauch, der in die Klasse Worst Performing Buildings fallenden Gebäude, reduziert sich dadurch von 250 kWh/m² auf weniger als 50 kWh/m².
Mieter Günter Steinhoff wohnt seit 25 Jahren mit seiner Familie in der Siedlung. Im Juli 2023 besuchte Wirtschaftsminister Habeck das Quartier, um sich vor Ort einen Eindruck des innovatives Modernisierungskonzepts zu verschaffen und mit den beteiligten Akteuren zu sprechen – darunter auch Günter Steinhoff, der die Sanierung grundsätzlich gut findet: „Etwas Staub und Krach hat es hin und wieder schon gegeben, aber im Vergleich zu einer konventionellen Sanierung hielt sich das im Rahmen.“
Den positiven Effekt der neuen Gebäudehülle merkt er nicht nur im Winter, sondern auch im Sommer. „An heißen Hochsommertagen heizt sich das Gebäude nicht mehr so stark auf wie früher.“
Beim Ministerbesuch erklärte LEG-Vorstand Dr. Volker Wiegel, dass die Durchschnittsmiete von 6,43 Euro pro Quadratmeter durch die Modernisierungsumlage zwar um 2 Euro steigen wird, die Nebenkosten durch hohe Energieeinsparungen aber um die gleiche Summe sinken werden. Günter Steinhoff zahlt für seine 50 Quadratmeter große Wohnung nach der Sanierung einen Euro pro Quadratmeter mehr, was er absolut okay findet. Die LEG ist damit 50 Prozent unter der angekündigten Mieterhöhung geblieben. Für Günter Steinhoff und seine Familie dürfte die Rechnung aufgehen.
Frankfurt-Ostend: Sozialverträglich und solidarisch
Geplant von Architekt Kay Künzel, gebaut von Holzbau Kappler und finanziert von der Deutschen Stiftung für Denkmalschutz wurden an einem siebengeschossigen Apartmenthaus in Frankfurt-Ostend nahezu alle nachhaltigen Innovationen umgesetzt, die der serielle Sanierungsbaukasten zu bieten hat. Rund vier Millionen Euro investierte der Eigentümer in das energetische Update des in die Jahre gekommenen 60er-Jahre-Baus. Gefördert wurde das mit KfW-Mitteln in Höhe von zwei Millionen Euro. Neben der seriellen Sanierung erhöhen neue Bäder, Küchen, Holzfußböden, Balkone und ein Fahrstuhl für weitere zwei Millionen Euro den Wohnkomfort. Das Projekt überzeugt nicht nur architektonisch und energetisch.
Es ist auch in sozialer Hinsicht ein vorbildliches Gegenmodell zu den Gentrifizierungstendenzen in stark nachgefragten Großstädten. Für Architekt Kay Künzel sind die sozialethischen Aspekte des Projekts besonders wichtig: „Wir wollen, dass Wohnraum für alle bezahlbar bleibt und es zu keinen sanierungsbedingten Kündigungen kommt.“ Um auch einkommensschwächeren Mieterinnen und Mietern das Weiterwohnen in der gewohnten Umgebung zu ermöglichen, wurde unter Einbindung aller Parteien nach einem sozialverträglichen Weg für die zukünftige Mietpreisgestaltung gesucht – und eine ebenso ungewöhnliche wie vorbildliche Lösung gefunden. Alle Bewohnenden erhielten einen neuen Mietvertrag zu einer Warmmiete, die der alten entsprach plus einer variablen Summe, die von ihnen selbst festgelegt wurde.
„Wir haben die Bewohnenden gefragt, was sie an Zusatzkosten für die neuen Bäder, Küchen und Balkone akzeptieren würden. Die Pointe war, dass ihnen der zusätzliche Komfort sogar mehr wert gewesen wäre, als wir uns getraut hätten, an Mietanpassung vorzuschlagen“, so Kay Künzel. Ein Mieter leistet sogar freiwillig einen höheren Beitrag, damit die ältere Dame unter ihm weniger bezahlen muss. Ein schönes Beispiel für gelebte Solidarität.
Witten: Ab dem dritten Projekt sparen die Mieter sogar
In Witten hat die Vonovia einen Wohnkomplex aus drei- bis achtgeschossigen Mehrfamilienhäusern mit einer besonders innovativen Lösung für 15,6 Mio. Euro seriell saniert. Neben Photovoltaikanlagen auf den Dächern und Teilen der Fassade unterstützt die intelligente Solarwabenfassade von GAP Solution die positive Energiebilanz. Das ausgeklügelte Dämmsystem ermöglicht es, den Energiebedarf alleine über die Gebäudehülle um bis zu 90 Prozent zu reduzieren.
Nach der Sanierung, die im Herbst abgeschlossen sein wird, verbessern sich die Gebäude von Energieeffizienzklasse E auf A+, der Energieverbrauch sinkt von 145 kWh/m2 auf 26 kWh/m2. Die Bewohnenden der 112 Wohnungen werden nach der Sanierung eine Modernisierungsumlage von zwei Euro pro Quadratmeter zahlen, auf der anderen Seite aber rund 1,60 Euro an Energie- und Warmwasserkosten einsparen. Die Mehrbelastung beträgt also 40 Cent pro Quadratmeter.
„Das Energiesprong-Prinzip ist ein guter Ansatz, um Gesamtkosten überschaubar zu halten und gleichzeitig bewusst den Klimaschutz in den Vordergrund zu stellen sowie die Energiewende voranzubringen“, sagt Samuel Paulsen, Produktmanager für die serielle Sanierung bei Vonovia. Beim ersten seriellen Sanierungsprojekt in Bochum habe man Warmmietenneutralität erreicht. Das Projekt in Witten sei aufgrund der Höhe, Kubatur sowie der besonderen Sanierungslösung deutlich anspruchsvoller. Derzeit plane man Projekte, bei denen die Bewohnenden unterm Strich sogar eine geringere Warmmiete zahlen werden als vorher.
Mehr zum seriellen Sanieren nach dem Energiesprong-Prinzip
Wohnungswirtschaft: Serieller Sanierungsbonus gibt Rückenwind
Im Vergleich zur konventionellen energetischen Modernisierung eröffnet das serielle Sanieren erheblich mehr Kostensenkungspotenziale. In Kombination mit Förderprogrammen auf Bundes- und Landesebene ergibt sich daraus ein wirtschaftlich tragfähiges Finanzierungsmodell für die Wohnungswirtschaft. Ziel des Energiesprong-Prinzips ist es, dass sich Sanierungsinvestitionen größtenteils über eingesparte Energie- und Instandhaltungskosten refinanzieren. Hinzu kommen weitere kostensenkende Faktoren, wie eine schnellere Umsetzung, Planungssicherheit, höhere Qualität, Eingesparte CO2-Kosten und die Wertsteigerung der Immobilie. Perspektivisch werden die Kosten für serielle Sanierungslösungen durch Digitalisierung, Prozessoptimierung, Automatisierung und Skaleneffekte weiter sinken.
Mit dem seriellen Sanierungsbonus im Rahmen der Bundesförderung effiziente Gebäude (BEG) sind serielle Sanierungslösungen bei deutlich schnellerer Umsetzung bereits heute auf dem Kostenniveau konventioneller energetischer Modernisierungen. Die Förderung besteht aus zinsvergünstigten Krediten von bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit, die ein bis zwei Prozentpunkte unter den marktüblichen Zinskonditionen liegen. Hinzu kommen Tilgungszuschüsse, die sich im günstigsten Fall auf 45 Prozent summieren können, was einer Förderung von 67.000 Euro pro Wohneinheit entspricht.
Obwohl die Kostensenkungspotenziale längst noch nicht ausgeschöpft sind, ist das Ziel der Warmmietenneutralität beim seriellen Sanieren bereits heute in greifbarer Nähe. Der innovative Modernisierungsansatz ist kein Patentrezept für den gesamten Gebäudebestand. Aber er kann rund 30 Prozent aller Mehrfamilienhäuser schnell und wirtschaftlich fit für die klimaneutrale Zukunft machen – und die in ihnen wohnenden Menschen dauerhaft vor steigenden Energiepreisen schützen.
Ähnliche Artikel
- Das Thema
Einfach machen
Das Komplizierte ist in Deutschland normal. Gerade auf das Bauen trifft dieser Satz zu. Denn die Normen für den Wohnungsbau sind zahlreich und kompliziert, sie einzuhalten ist technisch anspruchsvoll und immer teurer geworden. Inzwischen ist jedoch auch in der Politik der Wunsch zu spüren, zu einfachen Regeln zurückzukehren. Gerade beim Bauen. Einfach ist etwas dann, wenn nur wenige Faktoren zu seinem Entstehen beigetragen haben und das Zusammenspiel der Faktoren durch wenige Regeln erklärt werden kann. Soweit die Definition von Wikipedia. Das Bauen fällt in Deutschland definitiv nicht in diese Kategorie: Dem Deutschen Institut für Normung (DIN) zufolge gibt es derzeit etwa 35.000 DIN-Normen, 3.900 davon sind für das Bauen relevant, davon wiederum 350 speziell für den Geschosswohnungsbau. Und die Entwicklung scheint nur eine Richtung zu kennen: Seit 2008 sind etwa 750 baurelevante Normen hinzugekommen, eine Steigerung um circa 25 Prozent – auf die eben genannten 3.900. Das Problem an komplizierten Regeln ist nicht nur, dass sie zum Teil schwierig zu verstehen sind, sie sind in der Regel auch teuer in der Umsetzung, zumindest beim Bau von Wohnungen.
- Unterwegs
Wohnen geht in Serie
Ein Mehrfamilienhaus aus vorgefertigten Modulen wie Legosteine aufeinandersetzen: Ein einfaches Prinzip senkt die Kosten und verringert die Bauzeit. Entwickelt sich eine neue Technik gerade zum Gamechanger im Geschosswohnungsbau? Ein Besuch vor Ort. Ein offener Modulrahmen reiht sich an den nächsten. Es wird gesägt, getackert und geschweißt. Funken fliegen, mit Robotern werden Fenster durch die Halle transportiert. In einer 500 Meter langen Fabrikhalle mitten auf dem Land, zwischen Kuhweiden und kleinen Wäldchen, in Friesenhagen bei Siegen entsteht gerade ein Mehrfamilienhaus. Christoph Zielinski, Leiter Geschosswohnungsbau bei der ALHO Systembau GmbH, führt eine Gruppe Interessierte, darunter VdW-Mitarbeiterin Jennifer Rickmann, durch die Halle und erklärt die Technologie hinter der modulbasierten Bauweise. Zunächst werden Metallrahmen für Böden und Decken konstruiert und ausgefacht. Die Boden- und Deckenrahmen werden über Eckstützen miteinander verbunden. So entsteht die tragende Stahlrahmenkonstruktion, in die später die exakt passenden, vorkonstruierten Holzwände eingelassen werden – inklusive Dämmung, Leitungen und Rohre. Durchgänge werden ausgespart. Zum Schluss werden die Fenster eingebaut. Fertig ist das Modul, das später auf der Baustelle mit seinen Artgenossen kombiniert wird, in flexibler Anordnung. „Die modulare Bauweise ermöglicht es uns, nicht nur schneller, sondern auch flexibler und nachhaltiger zu bauen“, sagt er, während er auf die laufenden Maschinen zeigt, die an den entstehenden Raummodulen arbeiten. Mit Modulen kennt sich das Familienunternehmen aus, seit mehr als 55 Jahren stellt es auf diese Art Gebäude her. Die modulare Bauweise verspricht eine Antwort auf insbesondere zwei Schwierigkeiten zu sein, denen Bauherrinnen und Bauherren sich bei Neubauten gerade ausgesetzt sehen: die Baukosten sind hoch, und die Bauzeit ist lang.
- Aussenansicht
Einfach schön?
Großwohnsiedlungen und die dazugehörigen großmaßstäblichen Geschosswohnbauten, die in vielen europäischen Städten seit den Sechziger- und Siebzigerjahren errichtet wurden, haben das Negativbild von serieller und modularer Architektur nachhaltig geprägt. Die Ansammlung von oft als trist und monoton empfundenen, standardisierten „Betonburgen“ mit geringer Nutzungsmischung und vorgelagerten Parkplatzflächen ist Synonym für einen fehlgeleiteten Wohnungs- und Städtebau geworden. Doch ist das serielle, modulare und systemische Bauen von damals vergleichbar mit dem von heute? Die technischen und gestalterischen Möglichkeiten von heute unterscheiden sich maßgeblich von denen der Vergangenheit. Der Fortschritt in der Fertigungstechnologie sowie die Verbesserung der architektonischen Planungsansätze eröffnen ein weites Spektrum an Gestaltungs- und Nutzungsspielräumen, die auch den weitreichenden Klimazielen entsprechen. Die Digitalisierung spielt hier eine entscheidende Rolle, denn dank moderner Planungstools lassen sich heutige Serien und Systeme in vielfältiger Weise bereits miteinander kombinieren, anpassen und variieren. Diese Flexibilität ermöglicht eine große Bandbreite an architektonischen Formen und Erscheinungsbildern, die sich auch städtebaulich in Bestandsquartiere individuell einfügen können. Verschiedenartige Fassaden-, Wand- und Deckenelemente und -materialien, Farben und Strukturierungen, aber auch der Einsatz von vielfältigen Vor- und Rücksprüngen, Balkonen oder Loggien führt zu einer heterogenen Gestaltung. Die serielle Produktion von Gestaltungselementen in unterschiedlichen Detaillierungsgraden und Maßstäben ist heute längst fester Bestandteil architektonischer Gestaltung geworden – ob im Neubau oder Umbau.
- Im Gespräch
Einfach bauen heißt nicht einfach denken
Florian Dilg war als Leiter einer Taskforce bei der Bundesarchitektenkammer an der Ausgestaltung des Gebäudetyp E beteiligt, wobei er die Schreibweise „Gebäudetyp-e“ vorzieht. Das „e“ im Namen steht für einfach oder experimentell – Ziel ist, beim Bauen künftig auf manche Komfortstandards verzichten zu dürfen und so die Baukosten zu reduzieren. Die Bundesregierung hat die Idee aufgegriffen. In einer digitalen Schalte mit dem VdW erklärt Florian Dilg die Idee und was er von der gesetzlichen Umsetzung hält. Es ist Anfang November 2024, ein Tag, bevor die Bundesregierung den Gesetzentwurf zum Gebäudetyp E beschließt und dann am selben Abend zerbricht. Florian Dilg kann davon logischerweise nichts ahnen. Der Architekt ist auf einer Baustelle unterwegs und hat sich gerade in den Baucontainer zurückgezogen, um über sein Handy die Fragen des VdW zu beantworten. Herr Dilg, wie würden Sie den Gebäudetyp E erklären? Dilg: Also der Gebäudetyp-e ist auf jeden Fall schon einmal kein Gebäudetyp. Das ist ein Missverständnis, das es oft gibt. Der Gebäudetyp ist ein Planungsansatz, den wir Architekten vorschlagen. Bei diesem Ansatz sind die anerkannten Regeln der Technik und Normen, die auch in den Technischen Baubestimmungen niedergelegt sind, nicht zwingend anzuwenden, solange sie nicht die Schutzziele der Bauordnung, wie etwa die Standsicherheit, gesunde Lebensverhältnisse oder den Brandschutz, betreffen. Der Gebäudetyp-e ist also kein neues Regelwerk, sondern die Befreiung von der zwingenden Einhaltung vieler Regeln. Worauf ist der Gebäudetyp E denn die Antwort? Warum protegiert die Bundesarchitektenkammer diese Idee so stark? Dilg: Der Gebäudetyp ist die Antwort auf eine Situation, in die wir in den letzten Jahren oder Jahrzehnten geraten sind: Wir haben uns in ein enges Geflecht verstrickt aus Richtlinien, anerkannten Regeln der Technik und Normen, die allesamt festlegen, wie ein Gebäude erstellt werden muss.