Was die Zahlen erzählen
In Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz werden noch immer viel weniger Wohnungen gebaut, als notwendig wäre, um auch in angespannte Wohnungsmärkten Mieten bezahlbar zu halten. So wurde etwa in NRW 2024 der Bau von so wenigen Wohnungen genehmigt, wie seit zwölf Jahren nicht mehr. Im Vergleich zu 2023 ging sie um sieben Prozent zurück, in Rheinland-Pfalz gar um 20,4 Prozent. Bundesweit sind sie innerhalb von drei Jahren, nämlich von 2021 bis 2024, um 43 Prozent gefallen. Zwar ist die Anzahl der Baugenehmigungen im Frühjahr 2025 wieder leicht gestiegen, allerdings auf einem sehr niedrigen Niveau. Ob die Talsohle erreicht ist, die Zahlen also konstant weiter steigen, wird auch von politischen Entscheidungen abhängen, insbesondere was die Gestaltung der Baukosten angeht.
Steigerung der Baukosten für Wohngebäude in NRW im Vergleich zu 2021; Quelle: IT.NRW
Baukosten weiterhin hoch
Denn wesentlich für den zurückgegangenen Wohnungsbau sind die gestiegenen Baukosten. So ist der Preis, um ein Wohngebäude zu errichten, in NRW zwischen 2021 und 2024 um 27,5 Prozent gestiegen. Bundesweit haben sich die Bauleistungen im Neubau laut dem GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen zwischen dem vierten Quartal 2019 und dem ersten Quartal 2025 um 45,7 Prozent verteuert. Die Baukosten sind derart hoch, dass der Neubau von Wohnungen – ohne staatliche Förderung – zu Mieten führt, die sich kaum noch Menschen leisten können. Je nach Kosten für das Baugrundstück sind zum Teil Mieten von bis zu 18 Euro oder mehr pro Quadratmeter notwendig, um eine schwarze Null in der unternehmerischen Bilanz zu gewährleisten. Die Kosten sind aber nicht nur im Neubau gestiegen, auch die Leistungen für Instandhaltung haben sich zwischen 2019 und 2025 laut GdW um 49,1 Prozent verteuert.
Quelle: VdW-Jahresstatistik
Investitionen
Die gestiegenen Baukosten schlagen sich auch in der Höhe der Finanzmittel nieder, welche die VdW-Mitgliedsunternehmen in Neubau und Bestand investieren. Seit 2021 sind es jedes Jahr knapp vier Milliarden Euro, 2024 waren es etwas mehr als 3,8 Milliarden Euro. Der Trend geht dabei weg vom Neubau und hin zu Instandhaltung und Modernisierung, wobei – wie Umfragen unter VdW-Mitgliedern zeigen – aufgrund der Kostentenwicklung inzwischen eher kleinere Modernisierungsmaßnahmen getätigt werden.
Damit verdeutlicht die Statistik auch, wie massiv die VdW-Mitgliedsunternehmen und -genossenschaften auch in die Modernisierung ihrer Bestände investieren – in klima- und seniorengerechte Wohnungen.
Mietpreisentwicklung
Um diese Investitionen stemmen zu können, ist aber auch Eigenkapital notwendig, das über Einnahmen generiert wird. Alles andere gefährdet die wirtschaftliche Stabilität auch von sozial orientierten Wohnungsunternehmen und -genossenschaften. Und Einnahmen sind in der Wohnungswirtschaft die Mieten.
In der Folge ist die Nettokaltmiete bei VdW-Mitglieder zwischen 2021 und 2024 in Nordrhein-Westfalen um etwa neun Prozent auf 6,45 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Der Landesdurchschnitt lag 2024, schreibt man den Mikrozensus 2022 mit der Verbraucherpreisentwicklung fort, bei 7,03 Euro pro Quadratmeter. Der Durchschnittswert der VdW-Mitglieder liegt also immer noch darunter. Aber der Abstand zum Gesamtmarkt schmilzt aufgrund der starken Investitionen in klima- und generationengerechte Wohnungen auf 58 Cent pro Quadratmeter. 2022 betrug er noch 69 Cent.
Quelle: VdW-Jahresstatistik
Mietpreisgebundener Wohnraum
Dass die Wohnungsbaukrise das Land NRW nicht so stark wie andere Bundesländer getroffen hat, ist auch auf die Wohnraumförderpolitik der Landesregierung zurückzuführen. Im Jahr 2024 stockte sie den Etat der Wohnraumförderung um eine Milliarde Euro auf, um den Ansturm auf die Förderung abzufedern.
Ohne Förderung sind Neubauprojekte kaum zu realisieren, weil die wenigsten Mieterinnen und Mieter oder Käuferinnen und Käufer die aufgerufenen Preise nicht bezahlen können. Dies veranlasst auch mehr und mehr Bauträger und Projektentwickler zu einem Antrag auf Wohnraumförderung. Der Anteil privat Mietinvestierender am Wohnraumfördervolumen hat sich laut NRW.BANK zwischen 2022 und 2025 fast verdoppelt. Die Wohnraumförderung erwies sich so als stabilisierender Faktor für den gesamten Wohnungsneubau, führte aber auch zu einer Überlastung der Genehmigungsbehörden und Berichten von zur Neige gehenden Förderetats.
Dass geförderte Wohnungen in großer Zahl geschaffen werden müssen, ist klar: Laut NRW.BANK halbierte sich die Zahl mietpreisgebundener Wohnungen in NRW von 2003 bis heute beinahe.
Quelle: VdW-Jahresstatistik
Alle Zahlen
Mehr Statistiken zu den Investitionen, zum Bestand und der Wohnraumförderung in den Reihen der sozial orientierten Wohnungswirtschaft finden Sie unter folgenden Links:
Abruf der Wohnraumförderung durch VdW-Mitglieder
Was die abgerufenen Wohnraumfördermittel angeht, haben die VdW-Mitglieder im Jahr 2024 noch einmal zugelegt: Insgesamt wurden ihnen 45,3 Millionen Euro mehr genehmigt als im Vorjahr. Allerdings entstanden aufgrund der gestiegenen Baupreise 201 Wohnungen weniger als 2023.
Infolge des starken Engagements neuer Akteure bei der Wohnraumförderung ist der Anteil der VdW-Mitglieder am Mittelabruf ganz leicht gesunken. Von den insgesamt 1,895 Milliarden Euro, die das Land NRW in der Wohnraumförderung ausgereicht hat, sind 32,8 Prozent auf Anträge von VdW-Mitgliedern zurückzuführen. Betrachtet man nur die Modernisierungsförderung machen sie aber noch immer den Löwenanteil von 61,4 Prozent aller ausgegebenen Finanzmittel aus.
Die so mietpreisgebundenen Wohnungen sind in guten Händen. Denn die Mitgliedsunternehmen und -genossenschaften sind Bestandshalterinnen. Sie bauen Wohnungen, um sie langfristig möglichst günstig zu vermieten, nicht um sie nach dem Bau zu verkaufen.
Abruf der Modernisierungsmittel in der NRW-Wohnraumförderung 2024; Quelle: NRW.BANK
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