Unterwegs auf dem Klimapfad
Die Heizungszentrale dieses Wohngebäudes der Mettmanner Bauverein eG befindet sich im Dachgeschoss – moderne Technik neben gespannten Wäscheleinen
Quelle: Roland Baege
„Wir können nicht alles in den Klimaschutz stecken.“
Der Klimapfad ist auf dem Papier klar definiert – in der Praxis stellt er Wohnungsunternehmen und -genossenschaften vor komplexe Herausforderungen. Prüfungsdirektor Dr. Daniel Ranker und sein Nachhaltigkeitsteam begleiten zahlreiche Mitglieder auf ihrem Weg zur Klimaneutralität und beraten sie bei strategischen und wirtschaftlichen Weichenstellungen.
Bei zwei Genossenschaften, die Dr. Ranker vor kurzem besuchte, wurde deutlich, was das konkret bedeutet: hohe Investitionen, langfristige Finanzierungsfragen – und die zentrale Herausforderung, Klimaschutz und bezahlbare Mieten miteinander zu vereinbaren.
Es ist still unterm Dach, nur ein leises Surren ist zu hören. Wo früher massive Gaskessel standen, arbeiten heute neue Aggregate, sauber verkabelt, digital überwacht. Für die Mettmanner Bauverein eG beginnt der Klimapfad mit solchen Momenten: Wenn alte Technik verschwindet – und mit ihr ein Stück Vergangenheit.
Ganz vergessen machen konnte die Genossenschaft ihre Geschichte an der Magdeburger Straße jedoch nicht. Und wollte sie auch nicht: Heute sorgt eine hocheffiziente Wärmepumpe an selber Stelle für die Wärmeversorgung – an jenem Ort, wo Mieterinnen und Mieter, früher wie heute, im Dachstuhl die Wäscheleinen spannen.
„Gebaut wurde hier Mitte der 1960er Jahre“, erzählt Vorstandssprecher Thomas Gundlach Dr. Daniel Ranker. „Hängende Gasthermen unterm Dach waren damals keine Seltenheit. Sie sahen aus wie viele größere Etagenheizungen. Die Gasleitungen wurden beim Nachrüsten durch die alten Schächte geführt.“
Gas galt zu dieser Zeit als moderne und platzsparende Alternative zur Kohle. Ein separater Lagerraum für Brennstoffe war nicht mehr nötig, der Schornstein konnte kompakter ausgeführt werden. In vielen älteren Häusern wurde die Kohleheizung in diesen Jahren ebenfalls durch Gas ersetzt.
Die Wärmepumpe arbeitet mit einem 1.000 Liter Speicher. Sie entzieht der Luft Wärme und erzeugt Warmwasser. Bei Extremkälte springt eine elektrische Zusatzheizung an. Mit rund 2.100 Wohnungen und Durchschnittsmieten von etwa sieben Euro ist die Wohnungsbaugenossenschaft Mettmanner Bauverein eG, 1905 gegründet, die größte Wohnungsanbieterin der Stadt. Zurzeit wird der Bestand der MBV eG unter Klima-Gesichtspunkten saniert, Schritt für Schritt.
„Wir können nicht alles in den Klimaschutz stecken“, sagt Michael Müller, technischer Vorstand, stirnrunzelnd. „Wenn wir jedes Gebäude eine Energieklasse besser bekämen, wäre das schon etwas. Allein durch digitales Monitoring können wir hier zehn, zwanzig Prozent an Energieeinsparung herausholen.“
Von der Kohle zum Pellet
Gerade einmal 20 Kilometer Luftlinie entfernt steht Olaf Peters ein wenig später gemeinsam mit Dr. Daniel Ranker in einem Keller der Ripuarierstraße, Stadtteil Neuss-Furth. Er ist technischer Vorstand der Gemeinnützigen Wohnungs-Genossenschaft e.G. Neuss, entstanden 1901 als Zusammenschluss verschiedener Genossenschaften.
Es riecht nach Holz, Staubpartikel liegen in der Luft, es ist muckelig warm, die Temperatur ist messbar hoch. Peters schaut auf dicke, isolierte Rohre. Er kennt hier jede Leitung. Früher sei das hier ein Kohlekeller gewesen, sagt er. Vor zwei Jahren habe man auf eine Pelletheizung umgestellt – logistisch eine Riesenherausforderung. Eine Tür wurde neu eingezogen, eine Brüstung weggeschnitten. Die Kessel seien über die Tiefgaragenrampen eingefahren worden.
Wo früher eine Betonwand und ein Kriechkeller waren, steht heute das zweite Herzstück der Anlage: der Wasserspeicher. „Der wiegt einige Tonnen. Wir mussten da erstmal Beton reinkippen, damit das statisch überhaupt funktioniert. Außerdem brauchten wir jede Menge Platz.“
Die Pelletheizung funktioniert wie eine Zentralheizung. Per LKW-Transport werden die Pellets in den Lagerraum gefördert und im Kessel verbrannt. Die daraus entstandene Wärme wird über einen Pufferspeicher an das Haus abgegeben und versorgt damit rund 150 Wohnungen. Bei jeder neuen Befüllung des Pelletlagers muss die Anlage vorher runterfahren und auskühlen. Im Winter wird das Lager jede Woche neu befüllt.
Wärme ohne Ende
Die Anlage arbeitet mit Primär- und Sekundärkreislauf, zwei Kesseln und großen Speichern. Durch den Wärmetauscher wird das Trinkwasser von der Heizung und dem Warmwasser separiert. Andernfalls seien Legionellen unausweichlich.
Peters geht immer selbst in den Keller, um die technische Machbarkeit auszuloten. Nach der Erneuerung des Primärsystems mit neuen Kesseln verschlammte der Wärmetauscher bereits nach zwei Jahren. Die neue Heizungsanlage sollte „Wärme ohne Ende“ liefern – doch in den Wohnungen kam sie nicht an. „Eimerweise schwarzer Schlamm verstopfte das System, die Wärmeübertragung brach ein“, erinnert sich Peters. Mit hydraulischer Weiche, Schlammabscheider und Systemoptimierung wurde nachgerüstet.
Ursprünglich sei hier ein Kohlekessel gewesen, dann standen hier mittels Contracting über viele Jahre Gaskessel mit einer Leistung von 800 Kilowatt. Die Leistung hat die GWG Neuss nun halbiert – auf zweimal 200 Kilowatt. Seit der Umstellung seien die Verbräuche extrem gesenkt worden, und man habe nur noch ein Viertel des ursprünglichen Energieeinsatzes.
Vorne an der Wand hängen noch zwei Gaskessel. „Da schlafe ich einfach besser für den Notfall einer Havarie“, erläutert Peters halb schmunzelnd, aber doch ganz ernst. An Pelletheizungen ohne redundantes System wie Gaskessel traue sich die GWG Neuss noch nicht dran.
Der Pelletbunker, das Lager, könne schließlich ausfallen, die Schnecke durch den feinen Staub blockieren. „Das backt dann wirklich zu“, schildert Peters lebhaft. Absaugungen und Reparaturen seien die Folge. Hohe Kosten, die sich ein sozial orientierter Wohnungsanbieter nicht leisten möchte.
Unterm Strich sei das alles schon mehr Aufwand als früher. Die Beheizung mit Pellets sei deutlich komplexer und wartungsintensiver als eine einfache Gasheizung – „und teurer, wenn man nicht das gesamte System im Blick hat“.
In Eigenregie
„Das Ganze ist fast nur mit eigenem Personaleinsatz möglich“, erklärt Vorstandvorsitzender Stefan Zellnig, der zu dem Termin mit Dr. Ranker hinzugestoßen ist. „Das wird sonst einfach zu teuer.“ Man halte bezahlbare Mieten von im Schnitt unter sieben Euro. Bis 2022 habe man über zehn Jahre die frei finanzierten Mieten eingefroren und über Darlehens- und Zinsersparnisse laufen lassen. Man liege auch künftig unter dem Mietspiegel, auch wenn Mieterhöhungen erforderlich werden.
Er ergänzt: „Auf dem Klimapfad ändert sich ständig das Koordinatensystem. Hier wird ein Gesetz aufgeweicht, dort angepasst. Du musst Dich beugen, hast aber keinen verlässlichen Investitionsrahmen. Wir können nicht erst um fünf vor zwölf anfangen und abwarten, dass uns der technische Fortschritt in 20 Jahren schon retten wird. Auch Nichtstun ist eine Entscheidung.“
Insgesamt gehe es der GWG Neuss noch vergleichsweise gut, „weil wir in einem starken Markt tätig sind“, so Zellnig. „Aber mit der Refinanzierung ist das einfach schwierig, weil wir notwendige Mieterhöhungen aus sozialen Gründen nicht so umsetzen können, wie wir das im Sinne einer Wirtschaftlichkeit müssten.“
Vor vier, fünf Jahren hätten die Klimaziele deutlich mehr Akzeptanz gehabt. „Das war sozusagen unsere Bibel“, sagt Zellnig. „Alles wird teurer. Die Sorge in der Mieterschaft ist da, nicht mehr mithalten zu können. Hier müssen wir einen sozialgerechten Ausgleich finden.“
Ein paar hundert Meter entfernt, an der Wingenderstraße, habe man, seinerzeit im KfW-Effizienzhaus-85-Standard, in drei Bauabschnitten energetisch saniert, abgerissen und bestandsersetzend neu gebaut. „Hier schlägt der Wirkungsgrad der Wärmepumpe voll durch“, sagt Peters. Ein Riesenpfund seien PV-Anlagen mit Batteriespeicher, die die Energie für die Wärmepumpe bereitstellen.
„Wir müssen Klimaneutralität erreichen, aber die Herangehensweise ist ganz unterschiedlich. Wir packen nicht überall Dämmung drauf, ohne uns vorher auch die Bausubstanz und die Grundrisse anzuschauen. Manche Gebäude sind aus heutiger Sicht total schlecht geschnitten.“
Hier am Standort habe man sich das A/V-Verhältnis näher angeschaut, also das Verhältnis von wärmeübertragender Hüllfläche zu beheiztem Gebäudevolumen. Bei Bauten aus den 1950er und 1960er Jahren sei das ideal. Bei kleinteiligen Häusern sei das Verhältnis schlechter. Man investiere im Sinne einer ganzheitlichen Klimastrategie erst einmal in die großen Wohngebäude.
„Wir müssen Klimaneutralität erreichen, aber die Herangehensweise ist ganz unterschiedlich.“
„Wo kommen wir energetisch her, wo landen wir?“
Die Gebäude an der Wingenderstraße waren in der Energieklasse E. „Jetzt sind wir im A+-Bereich. Besser geht es nicht mehr“, sagt Peters. „Wir wissen auch nicht, wohin sich der CO2-Preis entwickelt. Auch die F-Gas-Verordnung, die EU-Verordnung über fluorierte Triebhausgase, treibt uns um. Und ich bin mir nicht sicher, ob die nächste Generation an Wärmepumpen noch gefördert wird.“
„Als größtes privates Wohnungsunternehmen im Rhein-Kreis Neuss können wir es uns nicht leisten, nichts zu tun“, sagt Zellnig. „Nicht aus politischem Druck, sondern aus unserem Selbstverständnis heraus. Wir können nicht alle Investitionsentscheidungen und Modernisierungspläne aufschieben, um am Ende zu schauen, welches Gesetz wirklich Bestand hat. Wir bauen und erhalten Wohnungen für Generationen. Wir denken in Jahrzehnten, kalkulieren und planen den Wandel entsprechend langfristig. Man fängt mit den Projekten an, die mehr Sinn ergeben. Hinten raus wird es dann immer schwieriger.“
Ein paar Fußschritte entfernt befindet sich das Kolpingviertel, sechs Wohnblöcke mit Blockrandbebauung und Innenhöfen, rund 600 Wohnungen. Prüfungsdirektor Dr. Daniel Ranker läuft mit den Vorständen die engen Gassen der Gotenstraße entlang.
Klimapfad trifft auf Denkmal
Das Quartier Kolpingviertel, viele Wohnungen eigentumsähnlich, ist in den 1980ern in einem Zeitraum von zehn Jahren saniert worden. Erbaut wurden die Wohngebäude 1909 und 1910. Flügelbauten seien in den 1950er Jahren hinzugebaut worden.
„Gedanklich kommen wir hier von der Heizungsseite“, schildert Peters. „Denn mit dem Denkmal müssen wir sehr behutsam umgehen. Wir können keine Dämmung an die Fassaden bringen, maximal bessere Fenster einbauen. Wir können Dachgeschoss und Keller dämmen. Dann war es das aber auch schon. Dennoch wollen und müssen wir die Transmissionswärmeverluste in diesem Quartier verringern.“
Die Denkmalsiedlung mit rund 40.000 Quadratmetern Wohnfläche plant die GWG Neuss aktuell mit den Stadtwerken an ein Nahwärmenetz anzuschließen, bei dem unvermeidbare Abwärme aus dem Hafenbecken, verursacht durch die Industriebetriebe, zukünftig die Wärme für das Quartier bereitstellen soll. „Da hat sich richtig was getan“, zeigt sich Zellnig erstaunt. „Früher war die Überquerung einer Straße ein Hemmnis. Heute überwinden wir auf diese Weise einen Güterbahnhof, Brücken und vielerlei mehr.“
Der Wärmeplanung voraus
Mit dem gemeinsamen BEG-Förderantrag und einer Machbarkeitsstudie will die GWG Neuss der Wärmeplanung vorauslaufen. „Das müssen wir auch tun, denn wir liegen hier mit den Energieeffizienzklassen bei F, G und H. Mit den Projekten, die wir anvisieren, könnten wir den gesamten Energieeinsatz der GWG bei der Gasversorgung um ein Drittel kappen.“
Die Krux dabei? Kostenneutralität hinbekommen. Ersten Kostenschätzungen zufolge werden die Stadtwerke Neuss 4,5 Millionen Euro für das Nahwärmenetz investieren. Darüber hinaus gilt es, die Mischinstallation der denkmalgeschützten Gebäude zu bereinigen. Die bisherige zentrale Versorgung mehrerer Häuser wird aufgelöst, die Warmwasserversorgung getrennt und idealerweise über Warmwasserwärmepumpen sichergestellt – aktuell in der Pilotphase. Im letzten Jahr konnte die Genossenschaft annährend 25 Prozent ihres Bestandes – durch Wärmepumpe und Pelletheizung – regenerativ beheizen.
Zellnig erläutert das Grundproblem: „Offen und ehrlich gesprochen verlieren wir mit jeder Modernisierung an Ertrag. Im Grunde müssen wir all das, was wir bei Modernisierung verlieren, durch Mieten im frei finanzierten Bereich mitverdienen“, offenbart Zellnig. „Das setzt voraus, dass wir beständig mit den Durchschnittsmieten nach oben müssen. Gleichwohl müssen wir auch die wirtschaftlichen Möglichkeiten unserer Mitglieder berücksichtigen. Was dieses Spannungsfeld für eine Genossenschaft bedeutet, wird man sehen. Da braucht man Akzeptanz, die man sich bei den Mitgliedern erarbeiten muss.“
Das Problem dieser Zeit: Nicht jeder habe viel Lust auf Erklärungen, auf ein Einsehen, auf die Akzeptanz anderer Meinungen. „In Regionen, die solche Mietpreissteigerungen nicht verkraften können, wird es echt schwierig. Die VdW-Mitglieder haben die Auswirkungen auf die Menschen genau im Blick“, sagt Dr. Ranker.
„Wir verlieren mit jeder Modernisierung an Ertrag.“
Mieten bezahlbar halten
Zurück in Mettmann, Magdeburger Straße. MBV eG-Vorstandssprecher Thomas Gundlach watet gemeinsam mit seinem technischen Vorstandskollegen Michael Müller und Dr. Daniel Ranker durch Matsch und Lehm. Der zwischenzeitliche Regen hat Spuren hinterlassen. Auch hier sind die Auswirkungen des Klimapfads auf die Mieten Thema.
„Mieterhöhungen sind längst da als Folge der vom Gesetzgeber vorgeschriebenen Klimaschutzmaßnahmen. Sie müssen kommen, sonst funktioniert es nicht“, erläutert Müller. Acht Prozent seien theoretisch machbar. Bei Mieten bis und ab sieben Euro griffen dann die nächsten gesetzlichen Deckelungen pro Quadratmeter. „Das müssen wir schon weitgehend so umsetzen. Die neue Zielmiete liegt bei 9,95 Euro, als Mittelwert des jeweils aktuellen Mietspiegels.“
Pro Haus gibt es an der Magdeburger Straße zwei Luftwärmepumpen. Technischer Vorstand Michael Müller erläutert das Vorgehen: „Wir können die Gaszentralheizung nur durch eine Wärmepumpe ersetzen, weil wir die Häuser vorher dick einpacken.“ Mit 16 Zentimetern wurde hier die oberste Geschossdecke gedämmt, die Fenster wurden getauscht, Solarpanels aufs Dach gebracht. Die Fassade war schon vor einigen Jahren saniert worden. Ein Batteriespeicher puffert Energiereserven für eine Nacht aus den Solaranlagen. „Hier haben wir energetisch saniert mit allem, was dazugehört“, erläutert Michael Müller.
Die Sanierung erfolgte im bewohnten Zustand und dauerte sechs bis neun Monate. „Besonders aufwendig sind die Balkone aus den 1970er Jahren – häufig in einer Mischform aus Loggia und Balkon. Ein kompletter Rückbau wäre noch teurer gewesen“, sagt Müller. Der lose Estrich und die beschädigte Armierung wurden entfernt, alles neu aufgebaut und beschichtet.
Anders stellt sich die Lage in der Schwarzbachstraße, fünf Autominuten entfernt, dar. Energieklasse F. Für 33 Wohnungen wurden Ende 2024 Kosten von 6,9 Millionen Euro geschätzt. Müller warnt vor wirtschaftlichen Risiken und hält Klimaneutralität für unrealistisch. „Das Gebäude ist terrassiert, mit vorgefertigten Balkonteilen. Tiefgaragen waren damals unüblich. Die Schwarzbachstraße umfassend zu sanieren, ist wirtschaftlich nicht darstellbar und haben wir zurückgestellt.“
Die Schwarzbachstraße abzureißen käme nicht in Frage – ein Neubau wäre derzeit schlicht zu teuer. Also bleibt nur die Sanierung mit dem Ziel, den Energieverbrauch zu senken, die Betriebskosten zu reduzieren, das Gebäude zukunftsfähig zu machen.
Doch die Rechnung ist knifflig. Sinkende Nebenkosten sind ein Gewinn für Mieterinnen und Mieter – solange die Miete nicht gleichzeitig steigt. Steigen die Mieten stark, wird der Vorteil sofort wieder neutralisiert. „Die Nebenkosten dürfen nicht zur zweiten Miete werden“, sagt Vorstandssprecher Thomas Gundlach. Jeder Schritt auf dem Klimapfad muss also genau abgewogen werden: wirtschaftlich tragfähig, nachhaltig und für die Mieterinnen und Mieter bezahlbar.
CO2 runter, aber nicht im großen Stil
Am Ende müsse auch die MBV eG mit dem Mietspiegel Schritt halten, sagt Gundlach. „Unsere Maßgabe ist aktuell: CO2 reduzieren, die Gebäude nicht im großen Stil flächendeckend anzufassen. Das ist für die Gewinn- und Verlustrechnung dauerhaft nicht stemmbar.“
„Wir haben das durchgerechnet, was das für Abschreibung und Zinsen bedeutet. Das ist nur bei Mieten von 20 Euro realisierbar. Das schaffen unsere Mieterinnen und Mieter nicht und wollen wir ihnen auch nicht zumuten.“
Für die MBV eG gelten die Gebäude an der Magdeburger Straße technisch als klimaneutral. Die neue Luft-Wasser-Wärmepumpe läuft teils mit Solarstrom, teils mit Netzstrom – solange der nicht vollständig grün ist, bleibe das ein externer Faktor. Es brauche Quartierslösungen, die die Energieerzeugung, -speicherung und -nutzung bündeln, um die Abhängigkeit vom noch nicht vollständig grünen Strommix zu verringern.
Probleme entstehen auch im Detail: Die Balkontüren sind extrem klein, nur 73 Zentimeter breit. Durch die neue Dämmung verschlechtern sich die Lichtverhältnisse auch an den Fenstern weiter. Laut Bauordnung müsste ein Achtel der Raumfläche Fenster sein. „Klimaschutz gegen Bauordnung – hier stimmt etwas nicht“, sagt Müller.
Das dünnere Material mit gleichem Dämmwert ist teuer: Spezialmaterial kostet mehr als 100 Euro pro Quadratmeter, pro Haus muss an neun Fenstern mit der Speziallösung gearbeitet werden. „Brauche ich wirklich 16 Zentimeter Dämmung? Eigentlich nicht. Alles über zehn, zwölf Zentimeter ist Schmuck – aber die Vorschriften verlangen es“, sagt Müller. Mit neuen Standards werde der Aufwand weiter steigen.
Die Fensterleibungen wurden weiß gestrichen, um Licht in die Innenräume zu reflektieren. Die Investitionen sind ähnlich hoch wie an der Schwarzbachstraße, aber hier gibt es mehr Wohnungen, was die Maßnahme wirtschaftlich macht.
Geschafft: Energieklasse A
Erreicht sei die Energieklasse A – die Magdeburger Straße ist ein Vorzeigeobjekt der MBV eG. „Für die Mieterinnen und Mieter gibt es bei solchen Modernisierungsvorhaben feste Ansprechpartner aus der Genossenschaft. Die Akzeptanz ist sehr hoch. Wir erklären, wie die neue Wärmeversorgung funktioniert und warum wir das tun. Kommunikation ist entscheidend.“
Gundlach warnt vor steigenden Mieten: „Der Staat hat weniger Geld, das System stößt an Grenzen. Die Standards müssen runter. Eine 100-Quadratmeter-Neubauwohnung für 15 Euro kalt pro Quadratmeter ist nicht mehr machbar. Entscheidend sei, dass Menschen heutzutage überhaupt bezahlbare Wohnungen finden.“
Am Ende seiner Besuche bleibt bei Dr. Daniel Ranker ein Eindruck: „Der Klimapfad ist keine fixe Straßenroute, sondern ein Weg, dessen genauer Verlauf sich erst beim Gehen findet. Die Wohnungsunternehmen und -genossenschaften setzen Schritt für Schritt um, wägen ab, probieren aus – immer mit Blick auf die Mieterinnen und Mieter und die Wirtschaftlichkeit. Ein Stück des Klimapfads ist geschafft, doch die Reise geht weiter.“
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