Neue Wohngemeinnützigkeit – macht sie mehr bauen möglich?

Neue Wohngemeinnützigkeit: macht sie mehr bauen möglich?

In Deutschland werden dringend neue Wohnungen benötigt. Die Bundesregierung hat sich zum Ziel gesetzt, dass jährlich 400 000 Wohnungen gebaut werden, davon 100 000 öffentlich geförderte. Dazu soll auch das Instrument der Neuen Wohngemeinnützigkeit beitragen. Bei dem von der Bundesregierung geplanten Modell sollen Unternehmen mit akzentuierter sozialer Ausrichtung, Vereine und gemeinnützige Stiftungen steuerlich begünstigt werden.

Im Juni des vergangenen Jahres hatten sich die Bundesministerien für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) und der Finanzen (BMF) auf ein Eckpunktepapier zur Neuen Wohngemeinnützigkeit (NWG) verständigt. Darin aufgezeigt wurden verschiedene Optionen zur Umsetzung einer Neuen Wohngemeinnützigkeit.

Ein Jahr später, am 5. Juni 2024, hat das Bundeskabinett den Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes 2024 beschlossen.

Es ist eine Ergänzung des § 52 der Abgabenordnung ‚Gemeinnützige Zwecke‘ wie folgt vorgesehen:

Wohngemeinnützigkeit im Wortlaut

„Nr. 27: die Förderung wohngemeinnütziger Zwecke; dies ist die vergünstigte Wohnraumüberlassung an Personen im Sinne des § 53. § 53 Nummer 2 ist mit der Maßgabe anzuwenden, dass die Bezüge nicht höher sein dürfen als das Fünffache des Regelsatzes der Sozialhilfe im Sinne des § 28 des Zwölften Buches Sozialgesetzbuch; beim Alleinstehenden oder Alleinerziehenden tritt an die Stelle des Fünffachen das Sechsfache des Regelsatzes. Die Hilfebedürftigkeit muss zu Beginn des jeweiligen Mietverhältnisses vorliegen.“

Es sollen also die maßgeblichen Einkommensgrenzen gegenüber § 53 AO anhoben werden. Die Voraussetzungen der Hilfebedürftigkeit sollen nur zu Beginn des jeweiligen Mietverhältnisses und bei Mieterhöhungen nachgewiesen werden müssen (Auszug aus Gesetzesbegründung). Auch eine starre Grenze, um wie viel sich die Miete von der marktüblichen Miete unterscheiden muss, soll es nicht geben. Allerdings muss die Miete dauerhaft unter der marktüblichen Miete angesetzt werden. Die Änderung der Abgabenordnung soll am 1. Januar 2025 in Kraft treten.

Die vorgesehene Regelung wird aus Verbandssicht nicht für zielführend gehalten, um tatsächlich für mehr bezahlbaren Wohnraum zu sorgen. Ursprünglich war es geplant, § 52 AO generell um das bezahlbare Wohnen als begünstigte Aufgabe zu ergänzen. Jetzt soll nur die Vermietung unter Marktpreis begünstigt sein, die unter den Begriff der „Mildtätigkeit“ in § 53 AO eingeordnet wird.

Was bedeutet das für bestehende Wohnungsunternehmen und für potentielle Neugründungen von Wohnungsunternehmen?

Steuerlich hat die Anwendung der AO-Gemeinnützigkeit den Vorteil, dass die Körperschaft generell von der Ertragsteuer (Körperschaft- und Gewerbesteuer) befreit ist. Auch bestehen bei der Grundsteuer Steuervorteile. Insofern könnte ein bestehendes, voll steuerpflichtiges Wohnungsunternehmen überlegen, zukünftig den § 52 Abs. 2 Satz 1 Nr. 27 der Abgabenordnung anzuwenden. Für steuerbefreite Vermietungsgenossenschaften dürfte eine solche Überlegung nicht sinnvoll sein, da über den § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG bereits Ertragsteuerfreiheit besteht und z. B. keine Einschränkungen hinsichtlich der Miethöhe gelten.

Wenn ein voll steuerpflichtiges Unternehmen in die Steuerfreiheit der Abgabenordung wechselt, stellt sich die Frage der Endbesteuerung (Aufdeckung stiller Reserven bei Eintritt in die Steuerfreiheit). § 13 Abs. 4 KStG besagt allerdings, dass bei einem Wechsel auf Grund des § 5 Abs. 1 Nr. 9 KStG keine Teilwerte, sondern die Buchwerte in der Schlussbilanz anzusetzen sind. Folglich käme es bei einem Wechsel zur Neuen Wohngemeinnützigkeit nicht zur Endbesteuerung.

Bei Gemeinnützigkeit sind Anforderungen zu erfüllen:

1. Keine Ausschüttungen oder sonstige Zuwendungen an Anteilseigner zulässig

2. Zeitnahe Mittelverwendung/begrenzte Bildung von Rücklagen

3. Ausschließlichkeit der Verfolgung steuerbegünstigter Zwecke

Ob für kommunale Wohnungsunternehmen ein dauerhafter Verzicht auf Ausschüttungen im Einklang mit der Kommunalordnung stehen kann, wäre zu prüfen. Auch bei industrieverbundenen oder kirchlichen Wohnungsunternehmen ist ein dauerhafter Verzicht auf Ausschüttungen schwer vorstellbar.

Für Stiftungen, bei denen schon auf Grund ihrer Rechtsform Auskehrungen nicht zulässig sind und die Erträge aus dem Stiftungsvermögen nur gemeinnützigen Zwecken zugeführt werden dürfen, wäre der Weg in die Gemeinnützigkeit überlegenswert (aber Beachtung des Mieterkreises, der Miethöhe u.W.).

Die Gemeinnützigkeit fordert im Weiteren eine zeitnahe Mittelverwendung, d. h. eine gemeinnützige Körperschaft muss ihre Mittel (Einnahmen) zeitnah – innerhalb von 2 Jahren nach ihrem Eingang – für ihre satzungsgemäßen Zwecke verwenden. Bei Wohnungsunternehmen könnte eine solche zeitliche Restriktion problematisch sein, da Modernisierungen üblicherweise in längeren zeitlichen Abständen durchgeführt werden. Das Gesetz lässt allerdings Ausnahmen von der zeitnahen Mittelverwendung in Form von Rücklagen gemäß § 62 AO zu. Bei zweckgebundenen Rücklagen muss der Körperschaft genau aufzeichnen, für welchen Zweck sie eingesetzt und wann sie verwendet werden.

Für Wohnungsunternehmen wären somit Rücklagen für Instandhaltungen und Modernisierungen für konkrete Objekte denkbar. In der Gesetzesbegründung heißt es, dass bei umfangreichen und regelmäßig sehr langfristigen Investitionsvorhaben, insbesondere im Immobiliensegment, erforderliche nachträgliche Anpassungen in der Planung erlaubt werden.

Das Ausschließlichkeitsgebot des § 56 AO besagt, dass eine Körperschaft nicht gemeinnützig ist, wenn sie neben ihrer gemeinnützigen Zielsetzung weitere Zwecke verfolgt und diese Zwecke nicht gemeinnützig sind. Ein Wohnungsunternehmen wäre im Umfang der Geschäftstätigkeit eingeschränkt. Soweit allerdings eine Körperschaft Wohnraum nicht vergünstigt überlässt oder nicht an eine begünstigte Person überlässt, dient diese nicht mehr der ideellen Zweckverwirklichung. Diese Tätigkeit ist nach Maßgabe der allgemeinen Grundsätze als steuerfreie Vermögensverwaltung einzuordnen. Die führt regelmäßig nicht zum Verlust der Gemeinnützigkeit (vgl. Gesetzesbegründung).

Fazit: Nicht der richtige Fokus.

Das Instrument der Wohngemeinnützigkeit kann in der geplanten Ausrichtung einer Steuererleichterung dabei helfen, dass Institutionen wie Vereine und Stiftungen zu Anbietern von bezahlbarem Wohnraum werden. Hilfreicher wäre es allerdings, das bezahlbare Wohnen generell als gemeinnützige Tätigkeit zu regeln. Für bestehende Wohnungsunternehmen dürften die oben genannten Anforderungen der Gemeinnützigkeit der Abgabenordung (z. B. Vermögensbindung, d. h. keine Ausschüttungen) wenig attraktiv sein.

Neue Wohngemeinnützigkeit Steuern

Bie Bundesregierung hat Ende Mai 2026 den Entwurf eines „Gesetzes zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts (Baugesetzbuch-Upgrade)“ beschlossen. Bauleitplanverfahren sollen vereinfacht, der Wohnungsbau zum überragenden öffentlichen Interesse erklärt und Kommunen mehr Handlungsmacht im Umgang mit Schrottimmobilien gegeben werden. Die sozial orientierte Wohnungswirtschaft begüßt die Änderungen im Grundsatz, fürchtet aber nur eine begrenzte Wirkung der Reform. Laut Bundesbauministerium soll bei Bebauungsplänen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt Wohnbauland ausweisen ein "überragendes öffentliches Interesse" gelten. Dadurch hat der Wohnungsbau in diesen Gebieten Priorität. Außerdem soll künftig die übergeordnete Raumplanung in Gebieten mit knappem Wohnraum auf einen Ausgleich zwischen städtischen und ländlicheren Gebieten hinwirken. Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen hatte eine solche Priorisierung des Wohnungsbaus gefordert und begrüßt die Änderung daher. Allerdings weist er darauf hin, dass die praktische Wirkung der neuen Regelung begrenzt bleiben könnte. Der vorgesehene Abwägungsvorrang gelte nur für künftige Planverfahren in angespannten Wohnungsmärkten. Vielfach gehe es aber um Bauanträge in Gebieten, für die es keinen Bebauungsplan gebe. Hier finde der Abwägungsvorrang keine Anwendung. Nach Einschätzung des GdW könnte der unmittelbare Anwendungsbereich des neuen Vorrangs lediglich einen vergleichsweise kleinen Teil der Wohnungsbauprojekte erfassen.

Bundespolitik

Bundeskabinett beschließt Gebäudemodernisierungsgesetz

Das Kabinett der Bundesregierung hat den Gesetzentwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz vorgelegt. Die bisherige Regel, aus dem Gebäudeenergiegeseetz, wonach neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, wird abgeschafft, ebenso das Betriebsverbot mancher Heizungen. Gas- und Ölheizungen sind nun wieder zulässig. Die Förderung von Heizungstauschen wird laut Regierung bis mindestens 2029 abgesichert. Das Gesetz geht nun in den Bundestag, der es debattieren und verabschieden muss. Der Bundesverband der sozial orientierten Wohnungswirtschaft, GdW, begrüßt das Gesetz zum Teil, übt aber auch Kritik. In einer Pressemitteilung stellen Bundesbau- und Bundeswirtschaftsministerium klar. "Wer weiterhin mit fossilen Brennstoffen heizen möchte, muss also nach und nach den Anteil an grünem Öl bzw. Gas erhöhen und so zum Klimaschutz beitragen. Die vorgesehene Evaluierung des Gebäudemodernisierungsgesetzes schafft zudem einen Mechanismus, mit dem nachgesteuert werden kann, falls die Marktdynamik hinter dem 2045-Ziel zurückbleibt." Denn wer unter die Biotreppe fällt, hat ab 2029 einen zunehmenden Anteil an Biomethan, Bioheizöl, biogenem Flüssiggas oder aber grünem, blauem, orangenem oder türkisem Wasserstoff einschließlich daraus hergestellter Derivate zur Wärmeerzeugung einzusetzen. Dieser biogene Anteil steigt: von 10 Prozent ab dem Jahr 2029, über 15 Prozent ab dem Jahr 2030, gefolgt von 30 Prozent ab dem Jahr 2035 und schließlich auf 60 Prozent ab dem Jahr 2040.

Bundespolitik

Eckpunkte zur Heizungsgesetz-Reform veröffentlicht

Die Spitzen der Bundestagsfraktionen von CDU/CSU und SPD haben Eckpunkte zu einer Reform des Gebäudeenergiegesetzes vorgelegt. Demnach wird die Regel abgeschafft, wonach neue Heizungen aus mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien gespeist werden müssen. Es dürfen also weiterhin Gas- und Öl-Heizungen eingebaut werden, wenn sichergestellt ist, dass sie in Zukunft mit mehr und mehr erneuerbaren Gasen bzw. Öl beheizt werden. Das Gesetz, das fortan Gebäudemodernisierungsgetz (GMG) heißen soll, wird nun ausgearbeitet und soll zum 1. Juli 2026 in Kraft treten. Am 24. Februar 2026 haben CDU/CSU- und SPD-Bundestagsfraktion ein Eckpunktepapier zum neuen Gebäudemodernisierungsgesetz vorgelegt. Demnach soll das sogenannte Heizungsgesetz, die im Gebäudeenergiegesetz 2023 eingefügten Paragraphen §§ 71 – 71 sowie § 72 des GEG, abgeschafft werden. Damit entfällt auch die Vorgabe eines Anteils von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien bei der Wärmeversorgung sowie das Betriebsverbot für bestimmte Heizungsarten.

Meinung

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