Neue Wohngemeinnützigkeit: macht sie mehr bauen möglich?
In Deutschland werden dringend neue Wohnungen benötigt. Die Bundesregierung hat sich zum Ziel gesetzt, dass jährlich 400 000 Wohnungen gebaut werden, davon 100 000 öffentlich geförderte. Dazu soll auch das Instrument der Neuen Wohngemeinnützigkeit beitragen. Bei dem von der Bundesregierung geplanten Modell sollen Unternehmen mit akzentuierter sozialer Ausrichtung, Vereine und gemeinnützige Stiftungen steuerlich begünstigt werden.
Im Juni des vergangenen Jahres hatten sich die Bundesministerien für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) und der Finanzen (BMF) auf ein Eckpunktepapier zur Neuen Wohngemeinnützigkeit (NWG) verständigt. Darin aufgezeigt wurden verschiedene Optionen zur Umsetzung einer Neuen Wohngemeinnützigkeit.
Ein Jahr später, am 5. Juni 2024, hat das Bundeskabinett den Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes 2024 beschlossen.
Es ist eine Ergänzung des § 52 der Abgabenordnung ‚Gemeinnützige Zwecke‘ wie folgt vorgesehen:
Wohngemeinnützigkeit im Wortlaut
„Nr. 27: die Förderung wohngemeinnütziger Zwecke; dies ist die vergünstigte Wohnraumüberlassung an Personen im Sinne des § 53. § 53 Nummer 2 ist mit der Maßgabe anzuwenden, dass die Bezüge nicht höher sein dürfen als das Fünffache des Regelsatzes der Sozialhilfe im Sinne des § 28 des Zwölften Buches Sozialgesetzbuch; beim Alleinstehenden oder Alleinerziehenden tritt an die Stelle des Fünffachen das Sechsfache des Regelsatzes. Die Hilfebedürftigkeit muss zu Beginn des jeweiligen Mietverhältnisses vorliegen.“
Es sollen also die maßgeblichen Einkommensgrenzen gegenüber § 53 AO anhoben werden. Die Voraussetzungen der Hilfebedürftigkeit sollen nur zu Beginn des jeweiligen Mietverhältnisses und bei Mieterhöhungen nachgewiesen werden müssen (Auszug aus Gesetzesbegründung). Auch eine starre Grenze, um wie viel sich die Miete von der marktüblichen Miete unterscheiden muss, soll es nicht geben. Allerdings muss die Miete dauerhaft unter der marktüblichen Miete angesetzt werden. Die Änderung der Abgabenordnung soll am 1. Januar 2025 in Kraft treten.
Die vorgesehene Regelung wird aus Verbandssicht nicht für zielführend gehalten, um tatsächlich für mehr bezahlbaren Wohnraum zu sorgen. Ursprünglich war es geplant, § 52 AO generell um das bezahlbare Wohnen als begünstigte Aufgabe zu ergänzen. Jetzt soll nur die Vermietung unter Marktpreis begünstigt sein, die unter den Begriff der „Mildtätigkeit“ in § 53 AO eingeordnet wird.
Es sollen also die maßgeblichen Einkommensgrenzen gegenüber § 53 AO anhoben werden. Die Voraussetzungen der Hilfebedürftigkeit sollen nur zu Beginn des jeweiligen Mietverhältnisses und bei Mieterhöhungen nachgewiesen werden müssen (Auszug aus Gesetzesbegründung). Auch eine starre Grenze, um wie viel sich die Miete von der marktüblichen Miete unterscheiden muss, soll es nicht geben. Allerdings muss die Miete dauerhaft unter der marktüblichen Miete angesetzt werden. Die Änderung der Abgabenordnung soll am 1. Januar 2025 in Kraft treten.
Die vorgesehene Regelung wird aus Verbandssicht nicht für zielführend gehalten, um tatsächlich für mehr bezahlbaren Wohnraum zu sorgen. Ursprünglich war es geplant, § 52 AO generell um das bezahlbare Wohnen als begünstigte Aufgabe zu ergänzen. Jetzt soll nur die Vermietung unter Marktpreis begünstigt sein, die unter den Begriff der „Mildtätigkeit“ in § 53 AO eingeordnet wird.
Was bedeutet das für bestehende Wohnungsunternehmen und für potentielle Neugründungen von Wohnungsunternehmen?
Steuerlich hat die Anwendung der AO-Gemeinnützigkeit den Vorteil, dass die Körperschaft generell von der Ertragsteuer (Körperschaft- und Gewerbesteuer) befreit ist. Auch bestehen bei der Grundsteuer Steuervorteile. Insofern könnte ein bestehendes, voll steuerpflichtiges Wohnungsunternehmen überlegen, zukünftig den § 52 Abs. 2 Satz 1 Nr. 27 der Abgabenordnung anzuwenden. Für steuerbefreite Vermietungsgenossenschaften dürfte eine solche Überlegung nicht sinnvoll sein, da über den § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG bereits Ertragsteuerfreiheit besteht und z. B. keine Einschränkungen hinsichtlich der Miethöhe gelten.
Wenn ein voll steuerpflichtiges Unternehmen in die Steuerfreiheit der Abgabenordung wechselt, stellt sich die Frage der Endbesteuerung (Aufdeckung stiller Reserven bei Eintritt in die Steuerfreiheit). § 13 Abs. 4 KStG besagt allerdings, dass bei einem Wechsel auf Grund des § 5 Abs. 1 Nr. 9 KStG keine Teilwerte, sondern die Buchwerte in der Schlussbilanz anzusetzen sind. Folglich käme es bei einem Wechsel zur Neuen Wohngemeinnützigkeit nicht zur Endbesteuerung.
Bei Gemeinnützigkeit sind Anforderungen zu erfüllen:
1. Keine Ausschüttungen oder sonstige Zuwendungen an Anteilseigner zulässig
2. Zeitnahe Mittelverwendung/begrenzte Bildung von Rücklagen
3. Ausschließlichkeit der Verfolgung steuerbegünstigter Zwecke
Ob für kommunale Wohnungsunternehmen ein dauerhafter Verzicht auf Ausschüttungen im Einklang mit der Kommunalordnung stehen kann, wäre zu prüfen. Auch bei industrieverbundenen oder kirchlichen Wohnungsunternehmen ist ein dauerhafter Verzicht auf Ausschüttungen schwer vorstellbar.
Für Stiftungen, bei denen schon auf Grund ihrer Rechtsform Auskehrungen nicht zulässig sind und die Erträge aus dem Stiftungsvermögen nur gemeinnützigen Zwecken zugeführt werden dürfen, wäre der Weg in die Gemeinnützigkeit überlegenswert (aber Beachtung des Mieterkreises, der Miethöhe u.W.).
Die Gemeinnützigkeit fordert im Weiteren eine zeitnahe Mittelverwendung, d. h. eine gemeinnützige Körperschaft muss ihre Mittel (Einnahmen) zeitnah – innerhalb von 2 Jahren nach ihrem Eingang – für ihre satzungsgemäßen Zwecke verwenden. Bei Wohnungsunternehmen könnte eine solche zeitliche Restriktion problematisch sein, da Modernisierungen üblicherweise in längeren zeitlichen Abständen durchgeführt werden. Das Gesetz lässt allerdings Ausnahmen von der zeitnahen Mittelverwendung in Form von Rücklagen gemäß § 62 AO zu. Bei zweckgebundenen Rücklagen muss der Körperschaft genau aufzeichnen, für welchen Zweck sie eingesetzt und wann sie verwendet werden.
Für Wohnungsunternehmen wären somit Rücklagen für Instandhaltungen und Modernisierungen für konkrete Objekte denkbar. In der Gesetzesbegründung heißt es, dass bei umfangreichen und regelmäßig sehr langfristigen Investitionsvorhaben, insbesondere im Immobiliensegment, erforderliche nachträgliche Anpassungen in der Planung erlaubt werden.
Das Ausschließlichkeitsgebot des § 56 AO besagt, dass eine Körperschaft nicht gemeinnützig ist, wenn sie neben ihrer gemeinnützigen Zielsetzung weitere Zwecke verfolgt und diese Zwecke nicht gemeinnützig sind. Ein Wohnungsunternehmen wäre im Umfang der Geschäftstätigkeit eingeschränkt. Soweit allerdings eine Körperschaft Wohnraum nicht vergünstigt überlässt oder nicht an eine begünstigte Person überlässt, dient diese nicht mehr der ideellen Zweckverwirklichung. Diese Tätigkeit ist nach Maßgabe der allgemeinen Grundsätze als steuerfreie Vermögensverwaltung einzuordnen. Die führt regelmäßig nicht zum Verlust der Gemeinnützigkeit (vgl. Gesetzesbegründung).
Fazit: Nicht der richtige Fokus.
Das Instrument der Wohngemeinnützigkeit kann in der geplanten Ausrichtung einer Steuererleichterung dabei helfen, dass Institutionen wie Vereine und Stiftungen zu Anbietern von bezahlbarem Wohnraum werden. Hilfreicher wäre es allerdings, das bezahlbare Wohnen generell als gemeinnützige Tätigkeit zu regeln. Für bestehende Wohnungsunternehmen dürften die oben genannten Anforderungen der Gemeinnützigkeit der Abgabenordung (z. B. Vermögensbindung, d. h. keine Ausschüttungen) wenig attraktiv sein.
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