Mut zur Lücke
Felix Lütner
Felix Lüter ist geschäftsführender Vorstand der Initiative Wohnen.2050 (IW.2050), ein bundesweiter Branchen-Zusammenschluss, gegründet 2020 in Berlin. Das Ziel der Initiative: Die CO2-Emissionen der teilnehmenden Wohnungsunternehmen und -genossenschaften gemäß dem Pariser Klimaschutzabkommen so zu minimieren, dass das globale Kleiner-1,5-Grad-Ziel eingehalten wird. Insgesamt vereinen die Partnerunternehmen der IW.2050 über 2,2 Millionen Wohneinheiten, die bis spätestens 2045 klimaneutral entwickelt werden sollen.
Die Initiative versteht sich als Unterstützer der Wohnungsunternehmen und ihrer Verbände beim Erreichen der Klimaziele. Unter den 245 Unternehmenspartnern (Stand Januar 2026) befinden sich sieben der zehn größten Wohnungsunternehmen in Deutschland.
Weitere 13 institutionelle Partner, darunter die Hochschule EBZ Business School, der Spitzenverband GdW – Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen und der VdW Rheinland Westfalen.
Betriebswirtschaftliche Fakten und eine Analyse möglicher Finanzierungsmodelle finden sich in Kürze in einem Eckpunkte-Papier der Initiative.
Der Weg zur CO2-Null ist ein Wettlauf gegen Zeit und Geld.
Für die meisten sozial orientierten Wohnungsunternehmen lässt sich die finanzielle Lücke selbst mit einem Umschwenken auf den CO2-Praxispfad nicht schließen, jedoch immerhin
verkleinern.
Gastbeitrag von:
Geschäftsführender Vorstand der Initiative Wohnen.2050
Das Benchmarking der Initiative Wohnen.2050 (IW.2050) umfasst neben vielen Daten zu Klimaschutz und Energie auch eine stetig wachsende Zahl betriebswirtschaftlicher Daten. Seit 2025 im besonderen Fokus der Erhebungen: die Finanzierbarkeit der Klimaneutralität. Wie lassen sich die Klimaziele realisieren – ohne dass sozial orientierte Wohnungsunternehmen wirtschaftlich in eine absolute Schieflage geraten?
Das Umfeld für die Unternehmen ist komplex. Der Zielkonflikt zwischen bezahlbaren Mieten, Ökologie und Wirtschaftlichkeit verschärft sich. Besonders das wirtschaftliche Umfeld der Wohnungsunternehmen bleibt – mit Blick auf Zinsen, Baukosten, Bürokratie und ordnungspolitische Eingriffe – sehr herausfordernd. Die Bezahlbarkeit der Mieten und der Erhalt der finanziellen Stabilität im Kontext der Umsetzung von Klimastrategien werden intensiv und kontrovers diskutiert. Es besteht eine anhaltende Unsicherheit in vielen Bereichen: Klimapfad, Förderungen, Baukosten, Preisentwicklung für Wärme und Strom. Das zwingt zu kontinuierlichen Planänderungen und führt zu einer stärkeren Zurückhaltung bei Investitionen.
So groß sind die Finanzierungslücken
Seit 2025 verstärkt Dipl.-Ökonom Michael Neitzel (Neitzel Consulting) das Fachteam der IW.2050. Der Branchen-Zusammenschluss von derzeit knapp 250 Wohnungsunternehmen, Verbänden und Institutionen beauftragte ihn, bestehende und zukünftige Instrumente zur Finanzierung der Klimaneutralität abzufragen. Die Ergebnisse der Befragung helfen den IW.2050-Partnerunternehmen, die eigene Situation besser einschätzen und einordnen zu können. Sie bilden zudem eine solide Basis, um Lösungen zu erarbeiten, die dazu beitragen, etwaige Finanzierungslücken zu schließen.
Die 45 von Neitzel befragten Wohnungsunternehmen planen bis 2045 eine CO2-Reduktion um durchschnittlich 70 Prozent. Deren aktueller CO2-Ausstoß liegt durchschnittlich bei 23 kg CO2/m². Bis zum Zieljahr 2045 soll der durchschnittliche Wert auf 6,8 kg CO2/m² sinken. Allerdings: Rund die Hälfte der Befragten verneint die Finanzierbarkeit, lediglich rund 20 Prozent sehen kein unlösbares Finanzproblem. Nur rund 70 Prozent können überhaupt eine Aussage darüber treffen, ein weiteres Viertel der Unternehmen gibt an, die Situation nicht beurteilen zu können.
Je nach individuellen und stark variierenden Schwellenwerten für Eigenkapitalquote, Zinsdeckung und Cash-Flow-Mindestanforderungen berichten die Wohnungsunternehmen über Finanzierungslücken zwischen 20 bis 50 Millionen Euro, teils darunter, teils bis zu 100 Millionen Euro, vereinzelt sogar deutlich höher. Die Finanzierungslücke macht im Durchschnitt 95 Prozent der Bilanzsumme aus – im Einzelfall bis zu 190 Prozent!
Ist die Finanzierbarkeit Ihres Klimapfads gewährleistet?
Wie ist der Stand der Mitgliedsunternehmen bei der Erarbeitung bzw. Umsetzung ihrer Klimastrategie?
Befragt wurden 106 Mitgliedsunternehmen der IW.2025, berücksichtigt ist jeweils die aktuellste Antwort eines Unternehmens aus den Jahren 2021 – 2025.
Benchmarks aus dem 5. Praxisbericht der IW.2050
Noch stärker als die jüngsten Erkenntnisse aus zwei IW.2050-Arbeitsgruppen unter Leitung von Dipl.-Ökonom Neitzel dokumentiert der im November 2025 veröffentlichte 5. Praxisbericht der IW.2050 den Ruck, der, ausgehend von der Initiative „Praxispfad CO2-Reduktion im Gebäudesektor“, seit dem vergangenen Jahr durch die Branche geht. Die von Forschenden im Gebäudebereich getragene Initiative fordert, sich zur Dekarbonisierung des Gebäudebestands zunächst um die Energieversorgung zu kümmern – und erst im zweiten Schritt um die Gebäudehülle. Knapp 40 der 245 Partnerunternehmen der IW.2050 haben Daten für den Praxisbericht geliefert. Der Median der Treibhausgas-Emissionen liege derzeit bei 23,36 kg CO2/m2/a; für das Zieljahr der Transformation 2045 streben die Unternehmen 7,36 kg CO2/m2/a an – ein deutlicher Beleg für zahlreiche Projekte und Maßnahmen, die von Wohnungsunternehmen bereits angestoßen worden seien. Dass nicht generell ein Mangel an Kapital jede Transformation verhindert, zeigen Zahlen der IW.2050-Umfrage: Mittlerweile arbeiten knapp ein Viertel der antwortenden Partnerunternehmen mit eigenen Fachabteilungen für die Konzeption und Umsetzung einer Klimastrategie. Gerade mal sieben Prozent der 106 antwortenden IW.2050-Partnerunternehmen verfügen noch über keine fertige Klimastrategie. Schon 62 Prozent befinden sich in der Umsetzungsphase, 25 Prozent in der Entwicklung.
Das Manifest der Wissenschaftsinitiative hat viele Partnerunternehmen veranlasst, ihre Klimastrategie anzupassen. Von den 31 Unternehmen, die geantwortet hatten, haben 45 Prozent eine Umstellung vorgenommen – Ergebnisse, die sich mit denen der jüngeren Neitzel-Befragung (s. o.) decken.
Kurswechsel: neue Dynamik trotz Finanzierungslücke
Nach dem Kurswechsel ist das neue Klimaziel nicht mehr vorrangig die Volldämmung möglichst vieler Gebäude, sondern die Dekarbonisierung der Strom- und Wärmeerzeugung. Erneuerbare Energien (ohne Fernwärme) nutzen laut Abfrage nur drei Prozent für die Versorgung ihrer Gebäude. Bis 2045 soll allerdings eine Steigerung auf 50 Prozent erfolgen (Vorjahresumfrage: 38 Prozent). 45 Prozent der befragten Unternehmen setzen in den Zentralheizungen aktuell noch fossile Brennstoffe ein (Vorjahr: 47 Prozent). Durch die angestoßene Verlagerung des Modernisierungsschwerpunktes auf die Dekarbonisierung im Heizungskeller werde der Anteil von Gas und Öl laut Planungen 2045 noch zehn Prozent betragen. Auf der anderen Seite haben die IW.2050-Partnerunternehmen ihre Zielzahlen für den Standard „Niedertemperatur-Ready“ (NTR) deutlich gestutzt. Der Anteil der ungedämmten Gebäude lag für das Zieljahr 2045 in der Umfrage 2023 noch bei lediglich sechs, stieg aber 2025 auf angestrebte 23 Prozent.
Im IW.2050-Praxisbericht schätzen die Unternehmen den Anteil der Gebäude, den sie modernisieren können, ohne in finanzielle Schieflage zu geraten, im Vergleich zu den Vorjahren höher ein. Betrug dieser in der Befragung 2023 noch 56 Prozent, so liege die Vorhersage nun bei 80 Prozent. Eine Einschätzung, die widerspiegelt, was erste Verlagerungen von Schwerpunkten und Änderungen in der Regulatorik bewirken können.
Ziel: Kennziffern als Leitplanken erarbeiten
Inzwischen haben eine Pionier- und eine Arbeitsgruppe der IW.2050 unter der Leitung von Diplom-Ökonom Neitzel über mehrere Monate hinweg an einem Eckpunkte-Papier gearbeitet. Die Pioniergruppe besteht aus 37 Mitarbeitenden von 20 Partnerunternehmen der IW.2050, der Arbeitskreis aus 18 Mitarbeitenden von sieben großen Wohnungsunternehmen innerhalb der Initiative Wohnen.2050. Ihr Ziel: Aus Sicht von klassischen und individuellen Finanzierungsmöglichkeiten einen Rahmen für die Umsetzung des Klimapfades formulieren und zentrale Kennziffern (KPIs) herausstellen, die für die Abstimmung der Finanzierbarkeit mit Gesellschaftern und Aufsichtsgremien dienen können. Letztere sollen künftig als wichtige Leitplanken für Planungs- und Handlungssicherheit dienen. Anhand der Arbeitsergebnisse wird anschaulich verdeutlicht, wie eine Finanzierungsstrategie für ambitionierte Klimaziele ggf. zu optimieren ist.
Maßnahmen-Mix als neue Marschrichtung
Ebenso wie die Ergebnisse im IW.2050-Praxisbericht lässt der Zwischenbericht der beiden Gruppen die Vermutung zu, dass der Appell zum Kurswechsel in der Wohnungswirtschaft zunehmend Breitenwirkung entfaltet. Als wirksamstes Instrument zur Verringerung der Finanzierungslücke betrachten die Unternehmen, Stand Januar 2026, einen Maßnahmen-Mix aus erneuerbaren Energien, optimierter Technik und Gebäudehülle mit erster Priorität auf Dekarbonisierung. Hinzu kommt, wenn auch nur begrenzt, eine veränderte Mietenpolitik mit künftig deutlich höherem Anstieg. Hier schränken jedoch gesetzliche Regeln, soziale Unternehmensziele und ein enger Spielraum bei der Mietzahlungsfähigkeit stark ein. Wohnungsunternehmen müssen daher zunächst Antworten auf zentrale Fragen klären: Wie kann die Höhe der Finanzierungslücke durch eine geänderte Mietenstrategie beeinflusst werden? Und: Welcher Hebel ergibt sich durch eine Kostenreduktion bei „Defossilisierung First“?
Neben diesen zentralen Ansätzen wird im Eckpunkte-Papier der IW.2050 eine Fülle weiterer Handlungsoptionen gesammelt und beschrieben, die situativ ergriffen werden können. Ziel ist immer, die Finanzierbarkeit durch Ergänzung von Instrumenten möglichst zu verbessern. So wird dargelegt, wie jedes Wohnungsunternehmen mithilfe des KlimaFinanzierungstools berechnen kann, wie weit sich die Finanzierungslücke verringern lässt, welche Hürden zu nehmen sind und welche Konsequenzen sich daraus ergeben. Mit Hilfe von Tool und Eckpunkte-Papier wird es zukünftig für die Mitglieder der IW.2050 einfacher, in strategischen Szenarien unterschiedliche Parameter-Veränderungen in ihren Auswirkungen auf Unternehmensbilanz und Klimapfad zu untersuchen. Ferner wird ersichtlich, was die soziale Wohnungswirtschaft aus eigener Kraft stemmen kann und wo die Politik einen besseren Rahmen für das Erreichen der Klimaziele schaffen könnte – etwa durch verbesserte Förderkulissen und abgeschwächte regulatorische Vorgaben.
Einsatz von Finanzierungsmitteln optimieren
Primär geht es zukünftig darum, wie vorhandene Finanzierungsinstrumente optimal einzusetzen sind. Im Zuge seiner konzeptionellen Arbeit im IW.2050-Fachteam untersucht Michael Neitzel bestehende Finanzierungsmodelle. Dabei zeigt sich ein nur begrenztes Optimierungspotenzial. Die befragten Partnerunternehmen setzen je nach Konditionen vorrangig kommunale und Landesfördermittel/-darlehen ein, danach erst Bundesmittel. Klassische Hypothekendarlehen stehen wegen hoher Bonität und verfügbaren Sicherheiten prinzipiell unbegrenzt zur Verfügung und sind ein Benchmark. Optimiert werden vorrangig Zinssatz, Zinsbindung, Antragsaufwand, Umfang von Covenants und die Flexibilität, benannte Gebäude einer Finanzierungstranche später wechseln zu können. Spareinrichtungen und Inhaberschuldverschreibungen sind vereinzelt eine Option für Genossenschaften.
Gespräche mit der Europäischen Entwicklungsbank
Günstigere Alternativen für größere Unternehmen sind EIB-/CEB-Darlehen. Hierzu läuft aktuell eine Untersuchung an, inwieweit Darlehen der CEB (Council of Europe Development Bank – Entwicklungsbank des Europarates) auch für kleinere Wohnungsunternehmen erschlossen werden können. Aufgrund des sozialen Fokus der CEB besteht dort Interesse – es müssten jedoch Anforderungen angepasst werden.
Einzelvorschläge bis hin zum Angleichen der Landesförderungen, einem Durchleiten des Zinssatzes von Bundesanleihen und dem Poolen kritischer Bestände – beispielsweise in Landesgesellschaften – wurden in den beiden IW.2050-Gruppen ebenfalls diskutiert. Die Sensitivität von Einzelmaßnahmen auf die Größe der Lücke wird anhand des KlimaFinanzierungstools berechnet, die Ergebnisse für alle nachvollziehbar dokumentiert.
Mit Beginn des Jahres 2026 hat Diplom-Ökonom Neitzel auch die Beratung und Betreuung des IW.2050-KlimaFinanzierungswerkzeugs übernommen. In Planung ist ein Projekt zur Anwendung dieses Werkzeugs mit drei Wohnungsunternehmen sowie eine Workshop-Reihe mit einer Synthese von KlimaPfadfinder und KlimaFinanzierungstool, ausgerichtet am zeitlichen Rhythmus der Unternehmen.
Diese Schritte müssen wir gehen, um das Klimaziel zu erreichen
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