Mut zur Lücke

Felix Lütner

Felix Lüter ist geschäftsführender Vorstand der Initiative Wohnen.2050 (IW.2050), ein bundesweiter Branchen-Zusammenschluss, gegründet 2020 in Berlin. Das Ziel der Initiative: Die CO₂-Emissionen der teilnehmenden Wohnungsunternehmen und -genossenschaften gemäß dem Pariser Klimaschutzabkommen so zu minimieren, dass das globale Kleiner-1,5-Grad-Ziel eingehalten wird. Insgesamt vereinen die Partnerunternehmen der IW.2050 über 2,2 Millionen Wohneinheiten, die bis spätestens 2045 klimaneutral entwickelt werden sollen.

Die Initiative versteht sich als Unterstützer der Wohnungsunternehmen und ihrer Verbände beim Erreichen der Klimaziele. Unter den 245 Unternehmenspartnern (Stand Januar 2026) befinden sich sieben der zehn größten Wohnungsunternehmen in Deutschland.

Weitere 13 institutionelle Partner, darunter die Hochschule EBZ Business School, der Spitzenverband GdW – Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen und der VdW Rheinland Westfalen.

Betriebswirtschaftliche Fakten und eine Analyse möglicher Finanzierungsmodelle finden sich in Kürze in einem Eckpunkte-Papier der Initiative.

Der Weg zur CO₂-Null ist ein Wettlauf gegen Zeit und Geld.
Für die meisten sozial orientierten Wohnungsunternehmen lässt sich die finanzielle Lücke selbst mit einem Umschwenken auf den CO₂-Praxispfad nicht schließen, jedoch immerhin
verkleinern.

Gastbeitrag von:

Felix Lüter

Geschäftsführender Vorstand der Initiative Wohnen.2050

Das Benchmarking der Initiative Wohnen.2050 (IW.2050) umfasst neben vielen Daten zu Klimaschutz und Energie auch eine stetig wachsende Zahl betriebswirtschaftlicher Daten. Seit 2025 im besonderen Fokus der Erhebungen: die Finanzierbarkeit der Klimaneutralität. Wie lassen sich die Klimaziele realisieren – ohne dass sozial orientierte Wohnungsunternehmen wirtschaftlich in eine absolute Schieflage geraten?

Das Umfeld für die Unternehmen ist komplex. Der Zielkonflikt zwischen bezahlbaren Mieten, Ökologie und Wirtschaftlichkeit verschärft sich. Besonders das wirtschaftliche Umfeld der Wohnungsunternehmen bleibt – mit Blick auf Zinsen, Baukosten, Bürokratie und ordnungspolitische Eingriffe – sehr herausfordernd. Die Bezahlbarkeit der Mieten und der Erhalt der finanziellen Stabilität im Kontext der Umsetzung von Klimastrategien werden intensiv und kontrovers diskutiert. Es besteht eine anhaltende Unsicherheit in vielen Bereichen: Klimapfad, Förderungen, Baukosten, Preisentwicklung für Wärme und Strom. Das zwingt zu kontinuierlichen Planänderungen und führt zu einer stärkeren Zurückhaltung bei Investitionen.

So groß sind die Finanzierungslücken

Seit 2025 verstärkt Dipl.-Ökonom Michael Neitzel (Neitzel Consulting) das Fachteam der IW.2050. Der Branchen-Zusammenschluss von derzeit knapp 250 Wohnungsunternehmen, Verbänden und Institutionen beauftragte ihn, bestehende und zukünftige Instrumente zur Finanzierung der Klimaneutralität abzufragen. Die Ergebnisse der Befragung helfen den IW.2050-Partnerunternehmen, die eigene Situation besser einschätzen und einordnen zu können. Sie bilden zudem eine solide Basis, um Lösungen zu erarbeiten, die dazu beitragen, etwaige Finanzierungslücken zu schließen.

Die 45 von Neitzel befragten Wohnungsunternehmen planen bis 2045 eine CO₂-Reduktion um durchschnittlich 70 Prozent. Deren aktueller CO₂-Ausstoß liegt durchschnittlich bei 23 kg CO₂/m². Bis zum Zieljahr 2045 soll der durchschnittliche Wert auf 6,8 kg CO₂/m² sinken. Allerdings: Rund die Hälfte der Befragten verneint die Finanzierbarkeit, lediglich rund 20 Prozent sehen kein unlösbares Finanzproblem. Nur rund 70 Prozent können überhaupt eine Aussage darüber treffen, ein weiteres Viertel der Unternehmen gibt an, die Situation nicht beurteilen zu können.

Je nach individuellen und stark variierenden Schwellenwerten für Eigenkapitalquote, Zinsdeckung und Cash-Flow-Mindestanforderungen berichten die Wohnungsunternehmen über Finanzierungslücken zwischen 20 bis 50 Millionen Euro, teils darunter, teils bis zu 100 Millionen Euro, vereinzelt sogar deutlich höher. Die Finanzierungslücke macht im Durchschnitt 95 Prozent der Bilanzsumme aus – im Einzelfall bis zu 190 Prozent!

Ist die Finanzierbarkeit Ihres Klimapfads gewährleistet?

Wie ist der Stand der Mitgliedsunternehmen bei der Erarbeitung bzw. Umsetzung ihrer Klimastrategie?

Befragt wurden 106 Mitgliedsunternehmen der IW.2025, berücksichtigt ist jeweils die aktuellste Antwort eines Unternehmens aus den Jahren 2021 – 2025.

Benchmarks aus dem 5. Praxisbericht der IW.2050

Noch stärker als die jüngsten Erkenntnisse aus zwei IW.2050-Arbeitsgruppen unter Leitung von Dipl.-Ökonom Neitzel dokumentiert der im November 2025 veröffentlichte 5. Praxisbericht der IW.2050 den Ruck, der, ausgehend von der Initiative „Praxispfad CO₂-Reduktion im Gebäudesektor“, seit dem vergangenen Jahr durch die Branche geht. Die von Forschenden im Gebäudebereich getragene Initiative fordert, sich zur Dekarbonisierung des Gebäudebestands zunächst um die Energieversorgung zu kümmern – und erst im zweiten Schritt um die Gebäudehülle. Knapp 40 der 245 Partnerunternehmen der IW.2050 haben Daten für den Praxisbericht geliefert. Der Median der Treibhausgas-Emissionen liege derzeit bei 23,36 kg CO₂/m²/a; für das Zieljahr der Transformation 2045 streben die Unternehmen 7,36 kg CO₂/m²/a an – ein deutlicher Beleg für zahlreiche Projekte und Maßnahmen, die von Wohnungsunternehmen bereits angestoßen worden seien. Dass nicht generell ein Mangel an Kapital jede Transformation verhindert, zeigen Zahlen der IW.2050-Umfrage: Mittlerweile arbeiten knapp ein Viertel der antwortenden Partnerunternehmen mit eigenen Fachabteilungen für die Konzeption und Umsetzung einer Klimastrategie. Gerade mal sieben Prozent der 106 antwortenden IW.2050-Partnerunternehmen verfügen noch über keine fertige Klimastrategie. Schon 62 Prozent befinden sich in der Umsetzungsphase, 25 Prozent in der Entwicklung.

Das Manifest der Wissenschaftsinitiative hat viele Partnerunternehmen veranlasst, ihre Klimastrategie anzupassen. Von den 31 Unternehmen, die geantwortet hatten, haben 45 Prozent eine Umstellung vorgenommen – Ergebnisse, die sich mit denen der jüngeren Neitzel-Befragung (s. o.) decken.

Kurswechsel: neue Dynamik trotz Finanzierungslücke

Nach dem Kurswechsel ist das neue Klimaziel nicht mehr vorrangig die Volldämmung möglichst vieler Gebäude, sondern die Dekarbonisierung der Strom- und Wärmeerzeugung. Erneuerbare Energien (ohne Fernwärme) nutzen laut Abfrage nur drei Prozent für die Versorgung ihrer Gebäude. Bis 2045 soll allerdings eine Steigerung auf 50 Prozent erfolgen (Vorjahresumfrage: 38 Prozent). 45 Prozent der befragten Unternehmen setzen in den Zentralheizungen aktuell noch fossile Brennstoffe ein (Vorjahr: 47 Prozent). Durch die angestoßene Verlagerung des Modernisierungsschwerpunktes auf die Dekarbonisierung im Heizungskeller werde der Anteil von Gas und Öl laut Planungen 2045 noch zehn Prozent betragen. Auf der anderen Seite haben die IW.2050-Partnerunternehmen ihre Zielzahlen für den Standard „Niedertemperatur-Ready“ (NTR) deutlich gestutzt. Der Anteil der ungedämmten Gebäude lag für das Zieljahr 2045 in der Umfrage 2023 noch bei lediglich sechs, stieg aber 2025 auf angestrebte 23 Prozent.

Im IW.2050-Praxisbericht schätzen die Unternehmen den Anteil der Gebäude, den sie modernisieren können, ohne in finanzielle Schieflage zu geraten, im Vergleich zu den Vorjahren höher ein. Betrug dieser in der Befragung 2023 noch 56 Prozent, so liege die Vorhersage nun bei 80 Prozent. Eine Einschätzung, die widerspiegelt, was erste Verlagerungen von Schwerpunkten und Änderungen in der Regulatorik bewirken können.

Ziel: Kennziffern als Leitplanken erarbeiten

Inzwischen haben eine Pionier- und eine Arbeitsgruppe der IW.2050 unter der Leitung von Diplom-Ökonom Neitzel über mehrere Monate hinweg an einem Eckpunkte-Papier gearbeitet. Die Pioniergruppe besteht aus 37 Mitarbeitenden von 20 Partnerunternehmen der IW.2050, der Arbeitskreis aus 18 Mitarbeitenden von sieben großen Wohnungsunternehmen innerhalb der Initiative Wohnen.2050. Ihr Ziel: Aus Sicht von klassischen und individuellen Finanzierungsmöglichkeiten einen Rahmen für die Umsetzung des Klimapfades formulieren und zentrale Kennziffern (KPIs) herausstellen, die für die Abstimmung der Finanzierbarkeit mit Gesellschaftern und Aufsichtsgremien dienen können. Letztere sollen künftig als wichtige Leitplanken für Planungs- und Handlungssicherheit dienen. Anhand der Arbeitsergebnisse wird anschaulich verdeutlicht, wie eine Finanzierungsstrategie für ambitionierte Klimaziele ggf. zu optimieren ist.

Maßnahmen-Mix als neue Marschrichtung

Ebenso wie die Ergebnisse im IW.2050-Praxisbericht lässt der Zwischenbericht der beiden Gruppen die Vermutung zu, dass der Appell zum Kurswechsel in der Wohnungswirtschaft zunehmend Breitenwirkung entfaltet. Als wirksamstes Instrument zur Verringerung der Finanzierungslücke betrachten die Unternehmen, Stand Januar 2026, einen Maßnahmen-Mix aus erneuerbaren Energien, optimierter Technik und Gebäudehülle mit erster Priorität auf Dekarbonisierung. Hinzu kommt, wenn auch nur begrenzt, eine veränderte Mietenpolitik mit künftig deutlich höherem Anstieg. Hier schränken jedoch gesetzliche Regeln, soziale Unternehmensziele und ein enger Spielraum bei der Mietzahlungsfähigkeit stark ein. Wohnungsunternehmen müssen daher zunächst Antworten auf zentrale Fragen klären: Wie kann die Höhe der Finanzierungslücke durch eine geänderte Mietenstrategie beeinflusst werden? Und: Welcher Hebel ergibt sich durch eine Kostenreduktion bei „Defossilisierung First“?

Neben diesen zentralen Ansätzen wird im Eckpunkte-Papier der IW.2050 eine Fülle weiterer Handlungsoptionen gesammelt und beschrieben, die situativ ergriffen werden können. Ziel ist immer, die Finanzierbarkeit durch Ergänzung von Instrumenten möglichst zu verbessern. So wird dargelegt, wie jedes Wohnungsunternehmen mithilfe des KlimaFinanzierungstools berechnen kann, wie weit sich die Finanzierungslücke verringern lässt, welche Hürden zu nehmen sind und welche Konsequenzen sich daraus ergeben. Mit Hilfe von Tool und Eckpunkte-Papier wird es zukünftig für die Mitglieder der IW.2050 einfacher, in strategischen Szenarien unterschiedliche Parameter-Veränderungen in ihren Auswirkungen auf Unternehmensbilanz und Klimapfad zu untersuchen. Ferner wird ersichtlich, was die soziale Wohnungswirtschaft aus eigener Kraft stemmen kann und wo die Politik einen besseren Rahmen für das Erreichen der Klimaziele schaffen könnte – etwa durch verbesserte Förderkulissen und abgeschwächte regulatorische Vorgaben.

Einsatz von Finanzierungsmitteln optimieren

Primär geht es zukünftig darum, wie vorhandene Finanzierungsinstrumente optimal einzusetzen sind. Im Zuge seiner konzeptionellen Arbeit im IW.2050-Fachteam untersucht Michael Neitzel bestehende Finanzierungsmodelle. Dabei zeigt sich ein nur begrenztes Optimierungspotenzial. Die befragten Partnerunternehmen setzen je nach Konditionen vorrangig kommunale und Landesfördermittel/-darlehen ein, danach erst Bundesmittel. Klassische Hypothekendarlehen stehen wegen hoher Bonität und verfügbaren Sicherheiten prinzipiell unbegrenzt zur Verfügung und sind ein Benchmark. Optimiert werden vorrangig Zinssatz, Zinsbindung, Antragsaufwand, Umfang von Covenants und die Flexibilität, benannte Gebäude einer Finanzierungstranche später wechseln zu können. Spareinrichtungen und Inhaberschuldverschreibungen sind vereinzelt eine Option für Genossenschaften.

Gespräche mit der Europäischen Entwicklungsbank

Günstigere Alternativen für größere Unternehmen sind EIB-/CEB-Darlehen. Hierzu läuft aktuell eine Untersuchung an, inwieweit Darlehen der CEB (Council of Europe Development Bank – Entwicklungsbank des Europarates) auch für kleinere Wohnungsunternehmen erschlossen werden können. Aufgrund des sozialen Fokus der CEB besteht dort Interesse – es müssten jedoch Anforderungen angepasst werden.

Einzelvorschläge bis hin zum Angleichen der Landesförderungen, einem Durchleiten des Zinssatzes von Bundesanleihen und dem Poolen kritischer Bestände – beispielsweise in Landesgesellschaften – wurden in den beiden IW.2050-Gruppen ebenfalls diskutiert. Die Sensitivität von Einzelmaßnahmen auf die Größe der Lücke wird anhand des KlimaFinanzierungstools berechnet, die Ergebnisse für alle nachvollziehbar dokumentiert.

Mit Beginn des Jahres 2026 hat Diplom-Ökonom Neitzel auch die Beratung und Betreuung des IW.2050-KlimaFinanzierungswerkzeugs übernommen. In Planung ist ein Projekt zur Anwendung dieses Werkzeugs mit drei Wohnungsunternehmen sowie eine Workshop-Reihe mit einer Synthese von KlimaPfadfinder und KlimaFinanzierungstool, ausgerichtet am zeitlichen Rhythmus der Unternehmen.

Diese Schritte müssen wir gehen, um das Klimaziel zu erreichen

Betriebswirtschaft Finanzierung Klimaneutralität

Immer mehr Wohnungsunternehmen erstellen CO2-Rechnungen und Klimastrategien, um ihren Gebäudebestand klimaneutral zu gestalten – und stellen dabei fest: Unter den aktuellen Rahmenbedingungen ist das wirtschaftlich nicht darstellbar. Was tun? In ihrer Studie „Aufbruch Klimaneutralität“ hielt die Deutsche Energieagentur (dena) schon 2021 fest, dass jedes Jahr etwa 1,9 Prozent aller Gebäude in Deutschland energetisch saniert werden müssten, um bis 2045 Klimaneutralität erreichen zu können. Für 2024 hat der Bundesverband energieeffiziente Gebäudehülle eine Sanierungsquote von 0,7 Prozent errechnet, gemessen an dem Ziel also eine deutlich zu geringe. Und das hat Gründe. Forschende der Initiative „Praxispfad CO₂-Reduktion im Gebäudesektor“ gehen davon aus, dass unter den heutigen regulatorischen Bedingungen 260 Milliarden Euro jährlich notwendig sind, um alleine die Wohngebäude klimaneutral zu gestalten. Insgesamt ist von 5,2 Billionen Euro die Rede. Aktuell zeichnet sich für jedes einzelne Wohnungsunternehmen und jede einzelne Wohnungsgenossenschaft ab, was das heißt. Der VdW Rheinland Westfalen hat in den vergangenen Jahren eine Beratung zur Klimaneutralität aufgebaut und bietet Wohnungsunternehmen und -genossenschaften mit seinem CO2-Monitoring-Tool die Berechnung des Kohlendioxid-Ausstoßes des eigenen Gebäudebestands an. Aufbauend auf diesen Zahlen können anschließend Klimastrategien abgeleitet und festgelegt werden, wann welches Gebäude in welchem Umfang energetisch saniert wird. Dr. Daniel Ranker, Prüfungsdirektor des VdW Rheinland Westfalen, hat daher einen guten Einblick in die konkreten betriebswirtschaftlichen Auswirkungen der Klimastrategien. „Für viele Unternehmen ist das Ziel eines klimaneutralen Immobilienbestandes jedenfalls bis 2045 kaum zu erreichen. Wer seinen sozialen Auftrag ernst nimmt, die Mieten also bezahlbar halten möchte, müsste bei einem Teil der energetischen Sanierungen Geld zuschießen. Das geht eine Zeitlang gut, auf die Dauer gerät ein Unte

Unterwegs

Unterwegs auf dem Klimapfad

Der Klimapfad ist auf dem Papier klar definiert – in der Praxis stellt er Wohnungsunternehmen und -genossenschaften vor komplexe Herausforderungen. Prüfungsdirektor Dr. Daniel Ranker und sein Nachhaltigkeitsteam begleiten zahlreiche Mitglieder auf ihrem Weg zur Klimaneutralität und beraten sie bei strategischen und wirtschaftlichen Weichenstellungen. Bei zwei Genossenschaften, die Dr. Ranker vor kurzem besuchte, wurde deutlich, was das konkret bedeutet: hohe Investitionen, langfristige Finanzierungsfragen – und die zentrale Herausforderung, Klimaschutz und bezahlbare Mieten miteinander zu vereinbaren. Es ist still unterm Dach, nur ein leises Surren ist zu hören. Wo früher massive Gaskessel standen, arbeiten heute neue Aggregate, sauber verkabelt, digital überwacht. Für die Mettmanner Bauverein eG beginnt der Klimapfad mit solchen Momenten: Wenn alte Technik verschwindet – und mit ihr ein Stück Vergangenheit. Ganz vergessen machen konnte die Genossenschaft ihre Geschichte an der Magdeburger Straße jedoch nicht. Und wollte sie auch nicht: Heute sorgt eine hocheffiziente Wärmepumpe an selber Stelle für die Wärmeversorgung – an jenem Ort, wo Mieterinnen und Mieter, früher wie heute, im Dachstuhl die Wäscheleinen spannen. „Gebaut wurde hier Mitte der 1960er Jahre“, erzählt Vorstandssprecher Thomas Gundlach Dr. Daniel Ranker. „Hängende Gasthermen unterm Dach waren damals keine Seltenheit. Sie sahen aus wie viele größere Etagenheizungen. Die Gasleitungen wurden beim Nachrüsten durch die alten Schächte geführt.“ Gas galt zu dieser Zeit als moderne und platzsparende Alternative zur Kohle. Ein separater Lagerraum für Brennstoffe war nicht mehr nötig, der Schornstein konnte kompakter ausgeführt werden. In vielen älteren Häusern wurde die Kohleheizung in diesen Jahren ebenfalls durch Gas ersetzt. Die Wärmepumpe arbeitet mit einem 1.000 Liter Speicher. Sie entzieht der Luft Wärme und erzeugt Warmwasser. Bei Extremkälte springt eine elektrische Zusatzheizung an. Mit rund 2.100 Wo

Beispielhaft

Vom Heizungskeller zur Zukunftsstrategie

Klimaneutralität bis 2045 klingt erst einmal nach politischen Visionen, nach ferner Zukunft und nach großen Zahlen. In der Praxis beginnt sie jedoch ganz konkret: mit einer Excel-Datei. Für Wohnungsunternehmen und -genossenschaften ist sie längst im Alltag angekommen: im Heizungskeller, in der Investitionsplanung, in Gesprächen mit Banken, Wirtschaftspartnern, Förderstellen und nicht zuletzt mit Mieterinnen und Mietern. Der Klimapfad hilft, aus einem komplexen Geflecht eine nachvollziehbare Strategie zu machen. Um das Ziel des klimaneutralen Wohnens umzusetzen, stellen Wohnungsunternehmen und -genossenschaften betriebswirtschaftliche Klimapfade auf. „Ein Klimapfad ist kein Maßnahmenkatalog und keine Ideallösung von der Stange, sondern eine langfristige Übersetzung der Frage: Wie entwickeln sich unsere Emissionen, wie können wir sie beeinflussen – und was bedeutet das wirtschaftlich?“, erläutert Elisabeth Lechaudel, Beraterin für Klimaneutralität und Nachhaltigkeit beim VdW Rheinland Westfalen. Der Prozess startet meist unspektakulär. Ein Wohnungsunternehmen meldet sich beim Verband mit dem Anliegen, seine Umweltauswirkungen mithilfe einer Bilanz der Treibhausgase (THG-Bilanz) zu messen.

Fachwissen

Der politische Weg zur Klimaneutralität

Mit dem Klimaschutzgesetz hat sich Deutschland das Ziel auf die Fahne geschrieben, bis 2045 Netto-Treibhausgasneutralität zu erreichen, fünf Jahre früher als es die Europäische Union für ihre Mitgliedsstaaten zur Erreichung des Pariser Klimaabkommens festgelegt hat. Die politischen Vorgaben zum Erreichen der Klimaneutralität kommen somit primär von europäischer und Bundesebene, obwohl auch Länder und Kommunen entsprechende Regelungen treffen können. Und sie adressieren alle Sektoren, insbesondere auch den Gebäudesektor, der für rund 30 Prozent der CO2-Emissionen in Deutschland verantwortlich ist. Im Wesentlichen finden sich die Vorgaben für den Gebäudesektor in Deutschland aktuell im Gebäudeenergiegesetz (GEG), dessen Ziel es ist, „einen wesentlichen Beitrag zur Erreichung der nationalen Klimaschutzziele zu leisten. Dies soll durch wirtschaftliche, sozialverträgliche und effizienzsteigernde Maßnahmen zur Einsparung von Treibhausgasemissionen sowie der zunehmenden Nutzung von erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme für die Energieversorgung von Gebäuden erreicht werden.“ (§ 1 GEG).