Lokale Identität erhalten

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Sozial orientierte Wohnungsunternehmen und -genossenschaften schaffen mehr als bezahlbare Wohnungen für eine Stadt. Sie erhalten unter anderem identitätsstiftende Gebäude, die Viertel und Menschen prägen. So wie etwa die WohnBau Mönchengladbach, die eine alte Grundschule zu einem Wohnhaus umbaut.

«Wir wollen nicht nur Wohnraum schaffen, sondern auch Akzeptanz im Quartier.»

– Frank Meier

An der Knopsstraße im Mönchengladbacher Stadtteil Westend ist das Straßenbild unspektakulär: einfache Wohnbebauung, wenig architektonischer Glanz. Und doch sticht ein Bau deutlich hervor. Zurückgesetzt vom Straßenraum, von altem Baumbestand flankiert, erhebt sich ein historischer Backsteinbau aus der Mitte des 19. Jahrhunderts. Hier befand sich einst die evangelische Grundschule – ein Gebäude, das vielen Anwohnerinnen und Anwohnern bis heute etwas bedeutet. „Für viele ältere Menschen aus dem Viertel ist es ein Stück ihrer eigenen Geschichte. Manche sind selbst dort zur Schule gegangen“, betont Frank Meier, Vorstand und Geschäftsführer der WohnBau Mönchengladbach. „Wenn so ein Gebäude verschwindet, verschwindet oft auch ein Teil des kollektiven Gedächtnisses.“

Doch das wird hier nicht geschehen. Statt Abriss setzt das kommunale Wohnungsunternehmen auf Umnutzung. Gemeinsam mit einem Neubau auf dem ehemaligen Schulhof entstehen insgesamt 21 geförderte Wohnungen – alle barrierefrei und bezahlbar. Ein Projekt, das mehr ist als klassische Bestandssanierung. „Wir erhalten einen identitätsstiftenden Ort und fügen gleichzeitig dringend benötigten Wohnraum hinzu“, erläutert Christian Heinen, ebenfalls Vorstand und Geschäftsführer der WohnBau. „Das Gebäude hat eine besondere Präsenz, es ist für den Stadtteil ein wichtiger Fixpunkt.“

Ein Bau mit Altlasten

Doch die Umnutzung ist kein Selbstläufer. Der Altbau hat eine wechselvolle Geschichte – inklusive Bombenschaden aus dem Zweiten Weltkrieg. Decken wurden seinerzeit behelfsmäßig repariert, der Dachstuhl in Teilen abgestützt. „Viele dieser Provisorien sind heute nicht mehr tragfähig und müssen ersetzt werden“, erklärt Meier. Auch die Anforderungen an Barrierefreiheit machen den Umbau komplex. Der Haupteingang mit Treppenanlage ist für mobilitätseingeschränkte Personen unzugänglich, stattdessen entsteht ein barrierefreier Zugang auf der Gebäuderückseite – inklusive neuem Treppenhaus und Aufzug. „Das alles unter einen Hut zu bringen und dabei die architektonische Substanz zu bewahren, ist eine Herausforderung.“

Hinzu kommt: Auch im Inneren müssen viele bauliche Details neu gedacht werden. „Ein ehemaliger Klassenraum bringt große Fenster und hohe Decken mit sich – wunderschön, aber nicht unbedingt geeignet für ein Badezimmer“, so Meier. Teilweise müssen Decken abgehängt, Technik nachträglich eingebaut, neue Raumzuschnitte geschaffen werden. „Wir erhalten so viel wie möglich, aber wir müssen auch funktionalen Wohnraum schaffen.“

Die zwölf Wohnungen im Umbau werden ergänzt durch einen Neubau auf dem früheren Schulhof. Hier entstehen neun weitere Wohnungen. Sowohl der Altbau als auch der Neubau werden mit zeitgemäßer Wärmepumpentechnik ausgestattet und energetisch auf den neuesten Stand gebracht.

Städtisches Leben mitgestalten

Für die WohnBau Mönchengladbach ist der Umbau der Schule nicht nur ein Bauprojekt, sondern eine Investition in die Zukunft für Mönchengladbach. „Unsere Hauptaufgabe ist es, für alle Menschen in der Stadt Wohnraum zu schaffen – insbesondere für jene, die weniger finanzielle Möglichkeiten haben“, sagt Heinen. „Dabei gestalten wir aktiv das städtische Leben mit. Als kommunales Unternehmen engagieren wir uns dort, wo die Stadt besonderen Bedarf sieht und wo unsere Arbeit einem gesamtgesellschaftlichen Zweck dient.“ Projekte wie das an der Knopsstraße sind Ausdruck dieses Selbstverständnisses. „Die Schule gehörte der Stadt, sie hätte verkauft werden können. Doch gemeinsam mit Politik und Verwaltung haben wir entschieden, sie in öffentlicher Hand zu halten und sinnvoll weiterzuentwickeln.“

Möglich wurde das Projekt durch eine grundsätzlich strategische Entscheidung: Die Stadt verzichtete 2023 auf Ausschüttungen aus den beiden kommunalen Wohnungsunternehmen – Kreisbau AG und Gemeinnützige Wohnungs- und Siedlungsgesellschaft mbH, die gemeinsam die WohnBau Mönchengladbach bilden. Das Geld verblieb in den Gesellschaften – eine gezielte Investition in die Zukunft. Diese Mittel sind ein zentraler Baustein der städtischen Wohnungsbauoffensive, mit der in den kommenden Jahren eine Vielzahl von Projekten zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum realisiert werden soll. „Ohne diesen Schritt hätten wir nicht genug Eigenkapital gehabt, um die laufenden Neubauprojekte im Rahmen dieser Offensive zu realisieren“, verdeutlicht Heinen. „Das Projekt an der Knopsstraße ist eines von mehreren, die dadurch möglich wurden.“

Darüber hinaus wurden weitere unterstützende Maßnahmen umgesetzt: Die Stadt hat Bestandsimmobilien von der WohnBau zurückgekauft, um Liquidität bereitzustellen, und das Grundstück der ehemaligen Schule wurde unentgeltlich in die Gesellschaft eingebracht. „Es war ein gemeinsamer Kraftakt mit der Stadt, damit wir diese Projekte stemmen konnten“, so Heinen. „Diese Form der Zusammenarbeit ist nicht selbstverständlich, aber sehr wirkungsvoll.“

Wenn Konversion gelingt

Noch ist das Projekt mitten in der Umsetzung. Ziel ist, dass im Herbst 2026 die ersten Bewohnerinnen und Bewohner einziehen. Dabei soll die Umwandlung nicht nur architektonisch überzeugen, sondern auch sozial wirken. „Wir wollen nicht nur Wohnraum schaffen, sondern auch Akzeptanz im Quartier“, bekräftigt Meier. „Wenn sich nicht nur die Bewohnerinnen und Bewohner über ihre neue Wohnung freuen, sondern wenn auch die Nachbarschaft den Erhalt des Gebäudes als Gewinn empfindet – dann haben wir alles richtig gemacht.“

Für die WohnBau ist das Projekt an der Knopsstraße kein Einzelfall. Schon früher hat das Unternehmen leerstehende Schulgebäude und sogar entwidmete Kirchen in sozialen Wohnraum umgewandelt. „Es ist eine automatisch entstehende Folge der Wohnraumnot“, erklärt Meier. „Solche Sonderimmobilien rücken zwangsläufig in den Fokus.“ Zwar sei die Umnutzung meist aufwändiger als ein Neubau, aber sie biete enorme Vorteile: weniger Flächenverbrauch, größere Akzeptanz, stärkere Identifikation. Und nicht zuletzt ist der Rohbau bereits da – eine Ressource, die sinnvoll genutzt werden sollte.

Ein Beispiel dafür ist ein Projekt aus den frühen 2000er-Jahren: Damals wurde in Mönchengladbach-Rheydt eine evangelische Kirche zu barrierearmen Wohnungen umgebaut. Menschen mit unterschiedlichen kulturellen und religiösen Hintergründen fanden dort ein neues Zuhause. Aktuell plant die WohnBau ein weiteres Projekt in einer entwidmeten Kirche – inklusive Kita und sozialen Einrichtungen. „Man muss heute kreativ sein“, sagt Meier. „Und das sind wir gerne.“

Mit der Knopsstraße setzt die WohnBau Mönchengladbach diese Linie konsequent fort – und zeigt, dass selbst komplexe Bestandsimmobilien zu wertvollem Wohnraum werden können, wenn der Wille und die Zusammenarbeit stimmen. Für das Westend bedeutet das nicht nur 21 neue Wohnungen, sondern auch den Erhalt eines Stücks Stadtteilgeschichte. Ein Gewinn, der weit über die Mauern der alten Schule hinausreicht.

Quartier Stadtentwicklung

Immer mehr Wohnungsunternehmen erstellen CO2-Rechnungen und Klimastrategien, um ihren Gebäudebestand klimaneutral zu gestalten – und stellen dabei fest: Unter den aktuellen Rahmenbedingungen ist das wirtschaftlich nicht darstellbar. Was tun? In ihrer Studie „Aufbruch Klimaneutralität“ hielt die Deutsche Energieagentur (dena) schon 2021 fest, dass jedes Jahr etwa 1,9 Prozent aller Gebäude in Deutschland energetisch saniert werden müssten, um bis 2045 Klimaneutralität erreichen zu können. Für 2024 hat der Bundesverband energieeffiziente Gebäudehülle eine Sanierungsquote von 0,7 Prozent errechnet, gemessen an dem Ziel also eine deutlich zu geringe. Und das hat Gründe. Forschende der Initiative „Praxispfad CO₂-Reduktion im Gebäudesektor“ gehen davon aus, dass unter den heutigen regulatorischen Bedingungen 260 Milliarden Euro jährlich notwendig sind, um alleine die Wohngebäude klimaneutral zu gestalten. Insgesamt ist von 5,2 Billionen Euro die Rede. Aktuell zeichnet sich für jedes einzelne Wohnungsunternehmen und jede einzelne Wohnungsgenossenschaft ab, was das heißt. Der VdW Rheinland Westfalen hat in den vergangenen Jahren eine Beratung zur Klimaneutralität aufgebaut und bietet Wohnungsunternehmen und -genossenschaften mit seinem CO2-Monitoring-Tool die Berechnung des Kohlendioxid-Ausstoßes des eigenen Gebäudebestands an. Aufbauend auf diesen Zahlen können anschließend Klimastrategien abgeleitet und festgelegt werden, wann welches Gebäude in welchem Umfang energetisch saniert wird. Dr. Daniel Ranker, Prüfungsdirektor des VdW Rheinland Westfalen, hat daher einen guten Einblick in die konkreten betriebswirtschaftlichen Auswirkungen der Klimastrategien. „Für viele Unternehmen ist das Ziel eines klimaneutralen Immobilienbestandes jedenfalls bis 2045 kaum zu erreichen. Wer seinen sozialen Auftrag ernst nimmt, die Mieten also bezahlbar halten möchte, müsste bei einem Teil der energetischen Sanierungen Geld zuschießen. Das geht eine Zeitlang gut, auf die Dauer gerät ein Unte

Unterwegs

Unterwegs auf dem Klimapfad

Der Klimapfad ist auf dem Papier klar definiert – in der Praxis stellt er Wohnungsunternehmen und -genossenschaften vor komplexe Herausforderungen. Prüfungsdirektor Dr. Daniel Ranker und sein Nachhaltigkeitsteam begleiten zahlreiche Mitglieder auf ihrem Weg zur Klimaneutralität und beraten sie bei strategischen und wirtschaftlichen Weichenstellungen. Bei zwei Genossenschaften, die Dr. Ranker vor kurzem besuchte, wurde deutlich, was das konkret bedeutet: hohe Investitionen, langfristige Finanzierungsfragen – und die zentrale Herausforderung, Klimaschutz und bezahlbare Mieten miteinander zu vereinbaren. Es ist still unterm Dach, nur ein leises Surren ist zu hören. Wo früher massive Gaskessel standen, arbeiten heute neue Aggregate, sauber verkabelt, digital überwacht. Für die Mettmanner Bauverein eG beginnt der Klimapfad mit solchen Momenten: Wenn alte Technik verschwindet – und mit ihr ein Stück Vergangenheit. Ganz vergessen machen konnte die Genossenschaft ihre Geschichte an der Magdeburger Straße jedoch nicht. Und wollte sie auch nicht: Heute sorgt eine hocheffiziente Wärmepumpe an selber Stelle für die Wärmeversorgung – an jenem Ort, wo Mieterinnen und Mieter, früher wie heute, im Dachstuhl die Wäscheleinen spannen. „Gebaut wurde hier Mitte der 1960er Jahre“, erzählt Vorstandssprecher Thomas Gundlach Dr. Daniel Ranker. „Hängende Gasthermen unterm Dach waren damals keine Seltenheit. Sie sahen aus wie viele größere Etagenheizungen. Die Gasleitungen wurden beim Nachrüsten durch die alten Schächte geführt.“ Gas galt zu dieser Zeit als moderne und platzsparende Alternative zur Kohle. Ein separater Lagerraum für Brennstoffe war nicht mehr nötig, der Schornstein konnte kompakter ausgeführt werden. In vielen älteren Häusern wurde die Kohleheizung in diesen Jahren ebenfalls durch Gas ersetzt. Die Wärmepumpe arbeitet mit einem 1.000 Liter Speicher. Sie entzieht der Luft Wärme und erzeugt Warmwasser. Bei Extremkälte springt eine elektrische Zusatzheizung an. Mit rund 2.100 Wo

Beispielhaft

Vom Heizungskeller zur Zukunftsstrategie

Klimaneutralität bis 2045 klingt erst einmal nach politischen Visionen, nach ferner Zukunft und nach großen Zahlen. In der Praxis beginnt sie jedoch ganz konkret: mit einer Excel-Datei. Für Wohnungsunternehmen und -genossenschaften ist sie längst im Alltag angekommen: im Heizungskeller, in der Investitionsplanung, in Gesprächen mit Banken, Wirtschaftspartnern, Förderstellen und nicht zuletzt mit Mieterinnen und Mietern. Der Klimapfad hilft, aus einem komplexen Geflecht eine nachvollziehbare Strategie zu machen. Um das Ziel des klimaneutralen Wohnens umzusetzen, stellen Wohnungsunternehmen und -genossenschaften betriebswirtschaftliche Klimapfade auf. „Ein Klimapfad ist kein Maßnahmenkatalog und keine Ideallösung von der Stange, sondern eine langfristige Übersetzung der Frage: Wie entwickeln sich unsere Emissionen, wie können wir sie beeinflussen – und was bedeutet das wirtschaftlich?“, erläutert Elisabeth Lechaudel, Beraterin für Klimaneutralität und Nachhaltigkeit beim VdW Rheinland Westfalen. Der Prozess startet meist unspektakulär. Ein Wohnungsunternehmen meldet sich beim Verband mit dem Anliegen, seine Umweltauswirkungen mithilfe einer Bilanz der Treibhausgase (THG-Bilanz) zu messen.

Aussenansicht

Mut zur Lücke

Der Weg zur CO2-Null ist ein Wettlauf gegen Zeit und Geld. Für die meisten sozial orientierten Wohnungsunternehmen lässt sich die finanzielle Lücke selbst mit einem Umschwenken auf den CO2-Praxispfad nicht schließen, jedoch immerhin verkleinern. Das Benchmarking der Initiative Wohnen.2050 (IW.2050) umfasst neben vielen Daten zu Klimaschutz und Energie auch eine stetig wachsende Zahl betriebswirtschaftlicher Daten. Seit 2025 im besonderen Fokus der Erhebungen: die Finanzierbarkeit der Klimaneutralität. Wie lassen sich die Klimaziele realisieren – ohne dass sozial orientierte Wohnungsunternehmen wirtschaftlich in eine absolute Schieflage geraten? Das Umfeld für die Unternehmen ist komplex. Der Zielkonflikt zwischen bezahlbaren Mieten, Ökologie und Wirtschaftlichkeit verschärft sich. Besonders das wirtschaftliche Umfeld der Wohnungsunternehmen bleibt – mit Blick auf Zinsen, Baukosten, Bürokratie und ordnungspolitische Eingriffe – sehr herausfordernd. Die Bezahlbarkeit der Mieten und der Erhalt der finanziellen Stabilität im Kontext der Umsetzung von Klimastrategien werden intensiv und kontrovers diskutiert.

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