Klimapfad in den Bankrott?
Immer mehr Wohnungsunternehmen erstellen CO2-Rechnungen und Klimastrategien, um ihren Gebäudebestand klimaneutral zu gestalten – und stellen dabei fest: Unter den aktuellen Rahmenbedingungen ist das wirtschaftlich nicht darstellbar. Was tun?
In ihrer Studie „Aufbruch Klimaneutralität“ hielt die Deutsche Energieagentur (dena) schon 2021 fest, dass jedes Jahr etwa 1,9 Prozent aller Gebäude in Deutschland energetisch saniert werden müssten, um bis 2045 Klimaneutralität erreichen zu können. Für 2024 hat der Bundesverband energieeffiziente Gebäudehülle eine Sanierungsquote von 0,7 Prozent errechnet, gemessen an dem Ziel also eine deutlich zu geringe. Und das hat Gründe.
Forschende der Initiative „Praxispfad CO₂-Reduktion im Gebäudesektor“ gehen davon aus, dass unter den heutigen regulatorischen Bedingungen 260 Milliarden Euro jährlich notwendig sind, um alleine die Wohngebäude klimaneutral zu gestalten. Insgesamt ist von 5,2 Billionen Euro die Rede. Aktuell zeichnet sich für jedes einzelne Wohnungsunternehmen und jede einzelne Wohnungsgenossenschaft ab, was das heißt.
Beratung Klimaneutralität
Der VdW Rheinland Westfalen hat in den vergangenen Jahren eine Beratung zur Klimaneutralität aufgebaut und bietet Wohnungsunternehmen und -genossenschaften mit seinem CO2-Monitoring-Tool die Berechnung des Kohlendioxid-Ausstoßes des eigenen Gebäudebestands an. Aufbauend auf diesen Zahlen können anschließend Klimastrategien abgeleitet und festgelegt werden, wann welches Gebäude in welchem Umfang energetisch saniert wird.
Dr. Daniel Ranker, Prüfungsdirektor des VdW Rheinland Westfalen, hat daher einen guten Einblick in die konkreten betriebswirtschaftlichen Auswirkungen der Klimastrategien. „Für viele Unternehmen ist das Ziel eines klimaneutralen Immobilienbestandes jedenfalls bis 2045 kaum zu erreichen. Wer seinen sozialen Auftrag ernst nimmt, die Mieten also bezahlbar halten möchte, müsste bei einem Teil der energetischen Sanierungen Geld zuschießen. Das geht eine Zeitlang gut, auf die Dauer gerät ein Unternehmen aber so in die roten Zahlen“, sagt er. Wer seinen gesamten Gebäudebestand bis 2045 auf Klimaneutralität trimmt und zugleich dauerhaft niedrige Mieten zusichert, läuft in vielen Fällen Gefahr, wirtschaftlich in eine Schieflage zu geraten.
Die „Initiative Wohnen.2050“ tritt seit dem Jahr 2020 an, um einen betriebswirtschaftlich machbaren Weg zum klimaneutralen Wohnen zu finden. Regelmäßig veranstaltet sie Veranstaltungen und Schulungen. Das Jahr 2050 steckt im Namen, weil das damalige Klimaneutralitätsziel der Bundesregierung noch auf dieses Jahr ausgerichtet war. Nach fünfjähriger Erfahrung zeichnet die Initiative in einem Gastbeitrag die betriebswirtschaftlichen Effekte auf diesem Weg nach.
Initiative „Praxispfad CO2-Reduktion im Gebäudesektor“
Fünf Wissenschaftlerinnen und Wissenschaftler haben die Initiative „Praxispfad CO2-Reduktion im Gebäudesektor“ gegründet: Prof. Elisabeth Endres, Prof. Dr.-Ing. Manfred Norbert Fisch, Prof. Dirk Hebel und Prof. Dr. Dr. E.h. Dr. h.c. Werner Sobek. Sie fordern einen Paradigmenwechsel, um die Treibhausgase im Gebäudesektor zu senken. In ihrem Manifest beschreiben sie die fünf Handlungsfelder: emissionsfreie Wärmeversorgung, maßvolle Sanierung, effiziente Wärmepumpen-Nutzung, Einführung eines Emissionsminderungspfads, Förderung von Bestandserhalt und Kreislaufwirtschaft. Die Initiative hat inzwischen mehr als 700 Unterstützerinnen und Unterstützer.
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Keine Option
Für die sozial orientierte Wohnungswirtschaft ist allerdings weder die übermäßige Anhebung von Mieten noch der eigene Bankrott eine Option. Die Klimastrategien werden deshalb aktuell so angepasst, dass Wohngebäude in Angriff genommen werden, deren Sanierung noch mit sozial akzeptablen Mieten und einer betriebswirtschaftlichen schwarzen Null abgeschlossen werden können. Dabei dürfen die in dem Gebäude wohnenden Menschen nie aus dem Blick geraten.
Je nach Zustand des Gebäudes und der Einkommenssituation der Bewohnerschaft sind die Investitionsspielräume zum Teil sehr eng. Auf einer Tour zu verschiedenen beispielhaften Gebäuden verdeutlicht Dr. Daniel Ranker die Situation in dieser Ausgabe der thema.
Den Schlüssel zur Vereinbarkeit von Klimaneutralität und bezahlbarem Wohnen hält nach Ansicht der Forschenden des Praxispfads und der sozial orientierten Wohnungswirtschaft die Politik in den Händen. Denn mit Gesetzen, wie etwa aktuell dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), definiert sie konkret, was klimaneutrales Wohnen in der Praxis bedeutet: Welchen energetischen Standard muss die Gebäudehülle nach einer Sanierung aufweisen? Welche Rolle spielt der CO2-Ausstoß, der bei der Sanierung entsteht?
„Die Errichtung und der Betrieb von Gebäuden müssen künftig an CO2-Reduktionszielen und nicht mehr an Energieeffizienzforderungen für den Gebäudebetrieb orientiert werden“, fordern beispielsweise die Wissenschaftlerinnen und Wissenschaftler, die sich zur Initiative „Praxispfad CO₂-Reduktion im Gebäudesektor“ zusammengeschlossen haben, in ihrem Manifest, das im Sommer 2025 vorgestellt wurde.
Paradigmenwechsel
In der Politik ist dazu ein Paradigmenwechsel notwendig, der sich auch gerade andeutet, wie Entwicklungen auf Bundesebene zeigen. Im Koalitionsvertrag der Bundesregierung steht zumindest: „Das neue GEG machen wir technologieoffener, flexibler und einfacher. Die erreichbare CO2-Vermeidung soll zur zentralen Steuerungsgröße werden. Den Quartiersansatz werden wir stärken.“ Man wird sehen, wie sich diese Absichtserklärungen und die im Februar vorgestellten Eckpunkte letztendlich in den vom Bundestag verabschiedeten Gesetzestexten übersetzt lesen werden.
Umgesetzt werden muss auch die neue Fassung der EU-Gebäuderichtlinie. Die Konferenz der Ministerpräsidentinnen und -präsidenten der Bundesländer forderte aber, die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie zu verschieben. Denn die EU-Richtlinie verpflichtet die Mitgliedstaaten, einen Pfad zur schrittweisen Sanierung des Wohngebäudebestands festzulegen: Bis 2030 soll der durchschnittliche Primärenergieverbrauch des gesamten Bestands um mindestens 16 Prozent und bis 2035 um mindestens 20 bis 22 Prozent reduziert werden.
Dabei definiert die EU, wie der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen kritisiert, die Energieeinsparungen im Gebäudebereich immer noch im Wesentlichen über die Gebäudeeffizienzklasse. Wie der GdW plädieren die Forschenden des Praxispfads beim Gebäudebestand für einen schnellen Umstieg auf eine emissionsfreie Wärmeversorgung und eine maßvolle Sanierungstiefe.
Elisabeth Endres, Professorin für Gebäudetechnologie an der Technischen Universität Braunschweig und Teil der Praxispfad-Initiative, sagt: „Das Narrativ ist zu ändern – die Sanierung der Gebäudehülle und der Umbau auf Flächenheizsysteme ist kein Muss, um Niedertemperatursysteme im Bestand einzusetzen. Wärmepumpen können fossile Verbrennung sogar in unsanierten Gebäuden ablösen.“
Durch solche Maßnahmen soll der Investitionsbedarf für das klimaneutrale Wohnen von den 5,2 Billionen Euro auf 1,9 Billionen Euro sinken. Das ist immer noch viel Geld, aber in den Wirtschaftsplänen der sozial orientierten Wohnungswirtschaft wohl besser abbildbar.
Unter den aktuellen Bedingungen allerdings heißt es für die Wohnungsunternehmen und -genossenschaften: den derzeitigen CO2-Ausstoß ihrer Gebäude ermitteln, individuelle wirtschaftliche Kennzahlen festlegen (die auf dem Pfad zur Klimaneutralität mindestens erreicht werden müssen), Maßnahmen definieren, umsetzen und regelmäßig kontrollieren, ob der Pfad geändert werden muss. Der Klimapfad muss also zunächst definiert und dann in die Unternehmensstrategie eingegliedert werden.
Für die Wohnungsunternehmen und -genossenschaften ist es ein ständiger Blick auf den Kompass: Navigiere ich noch in Richtung Klimaneutralität – und bei welchem Schritt beginnen die Gefahren für die eigene wirtschaftliche Stabilität?
Die Mitglieder des VdW Rheinland Westfalen haben sich auf den Weg gemacht. Das Ziel ist klar, der Pfad aber ergibt sich erst Schritt für Schritt.
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