„Ständiger Wandel ist die neue Normalität“
Seit fast sechs Jahren ist Marion Sett Präsidentin des VdW Rheinland Westfalen. Im Herbst gibt sie ihr Amt ab, weil eine andere Unternehmenssparte turnusgmäßig die Präsidentschaft übernimmt. Im Interview spricht sie über die krisengeprägte Zeit ihrer Präsdidentschaft und darüber, was ihr Mut macht, dass es wieder aufwärts gehen könnte.
Marion Sett
Im November 2020 ist Marion Sett zur Präsidentin des VdW Rheinland Westfalen als Vertreterin der privatwirtschaftlichen Mitgliedersparte des VdW Rheinland Westfalen gewählt worden. Ihre Amtszeit endet mit dem Verbandstag im September 2026. Sie ist Geschäftsführerin der Aachener Siedlungs- und Wohnungsgesellschaft mbH.
Frau Sett, nach fast sechs Jahren geben Sie im September dieses Jahres turnusmäßig Ihr Amt als Präsidentin des VdW Rheinland Westfalen ab. Die Zeit war von Corona-Krise, Ukraine-Krieg, Eskalation im Nahen Osten und Wohnungsbau-Krise geprägt. Eine ziemlich turbulente Zeit. Was wird Ihnen nachhaltig in Erinnerung bleiben?
Marion Sett: Entscheidend war weniger die einzelne Krise als der dauerhafte Ausnahmezustand, unter dem wir arbeiten mussten. Es gab weder einen klaren Anfang noch ein klares Ende, sondern eine Abfolge von Ereignissen, die sich gegenseitig verstärkt und immer wieder Anpassungen erforderlich gemacht haben. Für die rund 480 Mitgliedsunternehmen bedeutete das enorme Herausforderungen im operativen Alltag. Die eigentliche Leistung wurde dort erbracht: in den Unternehmen, bei den Verantwortlichen vor Ort, die unter ständig wechselnden Bedingungen handlungsfähig bleiben mussten.
Als Verband war es unsere Aufgabe, unter diesen Bedingungen Orientierung zu geben, Interessen zu bündeln und verlässliche Rahmenbedingungen einzufordern. Maßgeblich getragen wurde die Arbeit vom hauptamtlichen Vorstand mit Alexander Rychter und Dr. Daniel Ranker sowie von einem hochengagierten Mitarbeiterteam. Eine wichtige Grundlage bildete das Engagement der Mitgliedsunternehmen, die ihre Erfahrungen und Perspektiven eingebracht haben. Als ehrenamtliche Präsidentin habe ich diese Arbeit – auch vor dem Hintergrund meiner unternehmerischen Verantwortung in der Wohnungswirtschaft – begleitet, unterstützt und nach außen vertreten. Dass es in diesem Zusammenspiel gelingt, Handlungsspielräume zu sichern und neue zu eröffnen, empfinde ich als eine große Stärke unseres Verbands.
Was mich persönlich beeindruckt hat, war die hohe Verantwortungsbereitschaft unserer sozial orientierten Wohnungsunternehmen. Während der Corona-Pandemie haben sie soziale Stabilität und Verlässlichkeit gewährleistet – sowohl als Vermieterin als auch als Arbeitgeberin. Mit Beginn des Ukraine-Krieges haben sie zusätzlich Wohnraum für Geflüchtete bereitgestellt und damit ganz konkret gesellschaftliche Verantwortung übernommen. Gleichzeitig haben sie ihre ökologische Verantwortung konsequent verfolgt. Trotz massiver wirtschaftlicher Belastungen durch stark steigende Energiepreise, Finanzierungs- und Baukosten wurden erhebliche Investitionen in den Klimaschutz fortgeführt. Und sie haben sich zugleich organisatorisch und technologisch stark weiterentwickelt, insbesondere in der Digitalisierung. Prozesse wurden beschleunigt, neue Arbeitsweisen etabliert und Strukturen modernisiert. Vor allem haben sie verstanden: Ständiger Wandel ist kein Ausnahmezustand mehr, sondern die neue Normalität.
„Die Baukosten sind inzwischen so hoch, dass bezahlbares Bauen wirtschaftlich nur noch mit Förderung möglich ist.“
Gerade in angespannten Wohnungsmärkten, in denen die Angebotsmieten stark steigen, werden mehr Wohnungen benötigt. Angesichts der gestiegenen Baukosten und Zinsen ist das aber kaum zu realisieren. Der Staat kann mit Gesetzesänderungen die Baukosten beeinflussen. Doch was kann die sozial orientierte Wohnungswirtschaft selbst tun, um die Baukosten zu senken?
Sett: Wenn wir bei unseren eigenen Strukturen und Prozessen ansetzen, liegt ein zentraler Hebel im einfacheren sowie standardisierten, modularen und seriellen Bauen. Das ermöglicht es, Planungs- und Bauprozesse zu beschleunigen, Kosten zu senken und gleichzeitig eine hohe soziale und funktionale Qualität des Wohnens zu sichern. Ein weiterer Schwerpunkt liegt in der engeren Zusammenarbeit mit der Bauwirtschaft. Wenn Planung, Ausschreibung und Ausführung frühzeitig integriert werden, lassen sich viele Reibungsverluste und Kosten vermeiden. Daneben müssen wir unsere eigenen Qualitätsstandards konsequent hinterfragen. Das bedeutet ausdrücklich nicht, schlechter zu bauen, sondern uns stärker auf das zu konzentrieren, was für gutes und bezahlbares Wohnen entscheidend ist. Ein weiterer Punkt sind kompakte, funktionale Grundrisse, die keinen Verzicht auf Qualität bedeuten, sondern eine Grundvoraussetzung für bezahlbares Wohnen sind. Denn jeder zusätzliche Quadratmeter wirkt doppelt – über die Miete und in erheblichem Maße auch über die deutlich gestiegenen Nebenkosten.
Gleichzeitig ist klar: Diese eigenen Anstrengungen allein reichen nicht aus. Die Baukosten sind inzwischen so hoch, dass bezahlbares Bauen wirtschaftlich nur noch mit Förderung möglich ist. Die Förderkulisse in NRW ist dabei ein verlässliches und zielgerichtetes Instrument. Allerdings sehen wir zunehmend, dass ein immer größerer Teil der Fördermittel durch Baukostensteigerungen aufgezehrt wird und damit weniger zusätzliche Wohnungen entstehen, als notwendig sind. Deshalb brauchen wir den politischen Willen auf allen Ebenen in Europa, im Bund, in den Ländern und den Kommunen, die regulatorischen Anforderungen, die überzogenen Normen und Standards deutlich zu reduzieren. Und dazu gehört auch mehr Verlässlichkeit: damit wir die Projekte, die wir unter bestimmten Rahmenbedingungen planen, dann auch ohne ständige Anpassungen und neue Anforderungen über die langen Planungs- und Realisierungszeiten hinweg konsequent umsetzen können.
In den vergangenen zwölf Monaten ist die Zahl der Baugenehmigungen wieder gestiegen, die Branche konnte also zumindest auf eine Trendwende beim Wohnungsbau hoffen. Dann sorgte die Eskalation im Nahen Osten für steigende Energiepreise und die Angst vor erneut höheren Zinsen. Wie steht es Ihrer Meinung nach gerade um den Wohnungsbau?
Sett: Wenn man die Entwicklung im Wohnungsbau betrachtet, muss man die Genehmigungen und Fertigstellungen zusammen sehen. Die Zahl der Baugenehmigungen ist zuletzt wieder gestiegen. Sie zeigt, dass weiterhin Projekte vorbereitet werden und es die Bereitschaft gibt, in den Wohnungsbau zu investieren. Gleichzeitig muss man relativieren: Wir kommen von einem sehr niedrigen Niveau und eine Baugenehmigung ist noch keine fertiggestellte Wohnung. Im Jahr 2025 wurden in Deutschland rund 205.000 Wohnungen fertiggestellt, das ist ein sehr niedriges Ergebnis und deutlich unter dem Bedarf für eine spürbare Entspannung auf dem Wohnungsmarkt. Auch für die kommenden Jahre zeigen die Prognosen keine echte Trendwende, sondern lediglich eine Stabilisierung auf niedrigem Niveau. Vor diesem Hintergrund ist der Anstieg bei den Genehmigungen noch kein Zeichen einer Entspannung. Hohe Bau- und Finanzierungskosten sowie Unsicherheiten bremsen weiterhin die tatsächliche Umsetzung. Deshalb bleibt der entscheidende Punkt: Wir brauchen verlässliche politische und regulatorische Rahmenbedingungen, damit aus genehmigten auch gebaute Wohnungen entstehen.
„Es gelingt immer wieder, Themen zu öffnen, Perspektiven zu verändern und Bewegung in festgefahrene Diskussionen zu bringen.“
Sie geben im September zwar Ihr Amt als Präsidentin ab, weil nun die Sparte der öffentlichen und kommunalen Unternehmen das Präsidentenamt übernimmt. Doch Sie kandidieren ja erneut für den Verbandsrat. Was gibt Ihnen Hoffnung, dass die kommenden fünf Jahre für die sozial orientierte Wohnungswirtschaft besser werden als die vergangenen?
Sett: Die Aufgabe als Verbandsratsmitglied trägt sich nicht durch Hoffnung allein, sondern durch den klaren Willen, etwas zu verändern. Bezahlbares Wohnen ist die zentrale soziale Frage unserer Zeit. Gleichzeitig stehen wir vor weiteren enormen Aufgaben: Wir müssen den CO2-Ausstoß in den Beständen reduzieren, demographische Entwicklungen berücksichtigen und das alles als Bestandshalter über viele Jahre wirtschaftlich tragfähig umsetzen. Diese Zielkonflikte prägen die Realität der kommenden Jahre. Und wir müssen ehrlich sein: Die politischen Entscheidungsprozesse sind komplexer geworden. Mehr Akteure, mehr Interessen, das macht es deutlich schwieriger, zu gemeinsamen Lösungen zu kommen. Aber genau deshalb bleibt es entscheidend, dran zu bleiben.
Denn wir sehen auch: Es gelingt immer wieder, Themen zu öffnen, Perspektiven zu verändern und Bewegung in festgefahrene Diskussionen zu bringen. Daraus schöpfe ich Zuversicht. Sie gründet sich ebenso auf unsere Branche selbst: Unsere Unternehmen zeigen seit vielen Jahrzehnten, dass sie verlässliche Partner sind. Sie müssen das nicht erst beweisen, sie tun es bereits. Deshalb werden wir als sozial orientierte Wohnungswirtschaft ernstgenommen. Und darauf werden wir aufbauen, wenn es darum geht die, kommenden Herausforderungen gemeinsam zu bewältigen.
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