Die Wohnungspolitik braucht ein mutiges Software-Update

Im Gespräch

Die Wohnungspolitik braucht ein mutiges Software-Update

«Neue Koalitionen sollten nicht versuchen, alles neu zu erfinden.»

– Marion Sett

Lautes Surren. Die Luft ist kühl und trocken. Endlose Reihen von Kabeln in präzise gebündelten Farben ziehen sich durch das Rechenzentrum des Kölner Telekommunikationsdienstleisters NetCologne. Zwischen Serverschränken und blinkenden Lichtern sprechen wir mit VdW-Präsidentin Marion Sett über den großen Wunsch nach einem Neustart in der Wohnungspolitik – und warum er mehr braucht als nur einen Tastendruck.

Frau Sett, wir stehen hier im Rechenzentrum von NetCologne zwischen Tausenden von Computern. Wünschen Sie sich auch manchmal, in der Wohnungspolitik einfach auf einen Reset-Button drücken zu können? Und würden Sie ihn aktuell auch drücken?

Marion Sett: Wünschen? Ja. Drücken? Nein. Der Gedanke ist verlockend. Ein Reset-Button, der alle Widersprüche beseitigt, neue Spielräume schafft und die Wohnungspolitik auf ein ganz neues Fundament stellt. Aber aus meiner Perspektive als Geschäftsführerin der Aachener Siedlungs- und Wohnungsgesellschaft, eines bestandshaltenden Wohnungsunternehmens mit über 75 Jahren Geschichte, weiß ich: So funktioniert unsere Branche nicht. Wir denken langfristig. Unsere Gebäude, unsere Investitionen, unsere Verantwortung gegenüber den Menschen, die in unseren Wohnungen leben – all das lässt sich nicht einfach auf Null setzen.

Mit der neuen Bundesregierung ist viel Hoffnung verbunden. Neue Koalitionen bringen neue Impulse, neue Ideen. Aber sie sollten nicht versuchen, alles neu zu erfinden – sondern dort ansetzen, wo es hakt. Ein Reset löscht nicht die Realität, was wir brauchen ist ein mutiges und intelligentes Software-Update: zielgerichtete Reformen, die Planung und Genehmigung vereinfachen, Investitionen erleichtern und uns als Wohnungswirtschaft wieder handlungsfähiger machen.

Während wir durch den nächsten Sicherheitsbereich des Rechenzentrums geführt werden, fällt der Blick auf unzählige Kabelstränge – Alt und Neu laufen parallel, nichts darf ausfallen. Eine treffende Analogie zu dem, was Wohnungsunternehmen und -genossenschaften gerade leisten. Auch sie bauen neu, kümmern sich aber gleichzeitig um die Sanierung des Bestands.

Sie sind Präsidentin des VdW Rheinland Westfalen und zugleich Geschäftsführerin eines Wohnungsunternehmens. Zunächst mit Blick auf Ihr Unternehmen: Bei welchem Projekt oder in welchem Bereich wünschen Sie sich gerade einen Neustart und warum?

Marion Sett: Die Wohnungsbestände der Aachener, die zu einem großen Teil aus den 50er- bis 70er-Jahren stammen, müssen in den nächsten 20 Jahren klimaneutral werden – das ist ambitioniert. Gleichzeitig drängt der Neubau bezahlbarer Mietwohnungen. Während viele Unternehmen den Neubau zurückfahren, teilweise auch einstellen und sich der Bestandssanierung zuwenden, versuchen wir beides zu realisieren. Beides konkurriert um unser knappes Eigenkapital und beides ist unter den aktuellen Bedingungen kaum noch leistbar: Die Baukosten sind zu hoch, die Finanzierung teuer, die Verfahren zu langsam und die Förderkulissen zu unsicher. Der Markt für Handwerker, Ingenieure und Fachplaner ist angespannt. Mietpreisbegrenzungen setzen uns zusätzlich unter Druck. Sie verknappen unsere Erträge und gefährden das Eigenkapital, das wir für Sanierung und Neubau brauchen. Gefragt ist ein echter Kurswechsel: spürbar sinkende Baukosten, schnellere Genehmigungen, verlässliche Förderprogramme und eine realistische Mietenpolitik – sonst schaffen wir weder Klimaschutz noch bezahlbaren Wohnraum.

Die sozial orientierte Wohnungswirtschaft hat vor der Bundestagswahl eine Art Neustart der Wohnungspolitik gefordert. Weshalb? Womit haben Wohnungsgenossenschaften und -unternehmen wie das Ihre gerade besonders zu kämpfen?

Marion Sett: Es herrscht ein extrem hoher Druck auf dem Wohnungsmarkt. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in gefragten Städten kann nicht mehr befriedigt werden. Schauen Sie sich unsere Bewerberlisten an. Diese werden immer länger und länger, die Wohnungssuchenden immer verzweifelter. Aktuell ist auch keine wirkliche Änderung der Situation in Sicht: Die Baufertigstellungszahlen, aber auch die Baugenehmigungszahlen lassen mittelfristig keinen ausreichenden Anstieg des Wohnungsangebots erwarten. Gleichzeitig ist es nahezu unmöglich, bei den stark gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten, den hohen Grundstückskosten sowie den stetig steigenden Anforderungen ans Bauen durch eine regelrechte Flut von Gesetzen, Verordnungen, Vorschriften und Normen ein kostengünstiges Wohnungsangebot zu schaffen. Eine Ausnahme bildet die Wohnungsbauförderung in NRW, die seit Jahren eine verlässliche und angemessene Förderkulisse bietet, die bezahlbares Wohnen ermöglicht. Aber: Trotz steigender Fördermittel wird der Mengeneffekt durch die stetig steigenden Kosten zunehmend neutralisiert.

Wir sind realistisch: Die öffentlichen Mittel sind begrenzt. Die Anforderungen an den Staat sind immens – Sanierung der maroden Infrastruktur, Digitalisierung, Verteidigungs-, Energie- und Bildungspolitik. Deshalb wissen wir, dass eine dauerhafte expansive Wohnungsbauförderung allein keine Lösung sein kann. Darum fordern wir von der Politik einen Neustart: Bauen muss günstiger werden, damit Wohnen bezahlbar ist. Bezahlbares Wohnen ist weit mehr als eine Marktfrage – es ist ein zentraler Pfeiler für soziale Stabilität und gesellschaftlichen Zusammenhalt.

Das ständige Surren der Computer erinnert einen daran, dass hier ständig Energie gebraucht wird. Als „grünes Rechenzentrum“ setzt NetCologne hier in Lövenich auf 100 Prozent Öko-Strom. Hier wird die Wende zur Klimaneutralität vollzogen, so wie in der Wohnungswirtschaft.

Von der Mitgliedschaft wird dem Verband gespiegelt, dass etwa eine bedingungslose Umsetzung der Klimaneutralität bis 2045 unter den aktuellen Bedingungen über die Jahre zur Insolvenz führen würde. Wäre das in Ihrem Unternehmen genauso?

Marion Sett: Unsere Mitglieder und auch die Aachener bekennen sich zum Ziel der Klimaneutralität. Doch für viele bestandshaltende Unternehmen ist eine bedingungslose Umsetzung der Klimaneutralität bis 2045 und den derzeitigen Rahmenbedingungen – ohne Rücksicht auf Wirtschaftlichkeit und soziale Verantwortung – nicht tragfähig. Viele Bestände erfordern tiefgreifende energetische Sanierungen. Politisch gebremste Mieten erschweren die Refinanzierung der Investitionen massiv. Die derzeitigen Fördermittel sind nicht nur begrenzt, sondern auch nicht planbar – ein wesentliches Risiko für langfristig agierende Bestandshalter. Bei verpflichtender Umsetzung der Klimaneutralität drohen massive Verluste, Wertverfall – im Extremfall wirtschaftliche Schieflagen oder sogar Insolvenz. Klimaschutz und bezahlbares Wohnen dürfen nicht gegeneinander ausgespielt werden. Sie müssen gemeinsam gedacht werden.

«Klimaschutz und bezahlbares Wohnen dürfen nicht gegeneinander ausgespielt werden.»

– Marion Sett

Das Rechenzentrum
Das von NetCologne 2024 errichtete Rechenzentrum bietet etwa 1.000 Quadratmeter reine IT-Fläche, eine Gesamtbandbreite von mehreren Terabit pro Sekunde und wird mit 100 Prozent Ökostrom versorgt.

Was müsste denn aus Ihrer Sicht vor allem passieren, dass bezahlbares klimagerechtes Wohnen wieder gelingt? Welche politischen Maßnahmen wären aus Ihrer Sicht vorrangig?

Marion Sett: Hierzu braucht es vor allem eins: eine politische Neuausrichtung mit klaren Prioritäten, Planungssicherheit und Augenmaß. Vorrangig wären: schneller und kostengünstiger Bauland bereitstellen, Bau- und Energiegesetzgebung sowie andere Vorschriften entschlacken, den sozialen Wohnungsbau stärken, eine auskömmliche Förderung dauerhaft etablieren und im Mietrecht wirtschaftlichen Realismus walten lassen.

Die Wohnungswirtschaft ist bereit, ihren Teil zu leisten, in einem Rahmen, der wirtschaftliche Machbarkeit sowie soziale und ökologische Verantwortung in Einklang bringt und nicht gegeneinander ausspielt.

Wieder gehen wir durch einige Sicherheitstüren, das Herzstück des Rechenzentrums ist gut gesichert.

Gerade eben mussten wir durch Sicherheitstüren, um in die Serverräume zu gelangen. Wie sehr lassen Sie aufgrund der Marktlage bei Ihren unternehmerischen Entscheidungen gerade Sicherheit walten?

Marion Sett: In Anbetracht der derzeit unsicheren Rahmenbedingungen ist unternehmerische Vorsicht geboten. Wir fahren aktuell bewusst auf Sicht, wägen jedes Neubauvorhaben sorgfältig ab und setzen nur um, was wirtschaftlich tragfähig und sozial vertretbar ist.

Wir haben unsere Bautätigkeit im Vergleich zu anderen Unternehmen nicht vollständig ausgesetzt, sondern vorübergehend im Tempo gebremst. Wir sind ja nicht nur Vermieterin und bauen für unseren eigenen Bestand, sondern auch Bauträgerin. Bauen für den Bestand führt bei den derzeitigen Bau- und Finanzierungskosten zu hohen Mieten. Ein Lösungsansatz für bezahlbares Bauen für die Aachener ist die Inanspruchnahme der Wohnungsbaufördermittel des Landes NRW. Mittlerweile ist die Nachfrage nach diesen Fördermitteln aber so hoch, dass das Angebot nicht mehr ausreicht und damit die Finanzierung teils unsicher ist. Im Bauträgergeschäft führen die hohen Kaufpreise, ausgelöst durch steigende Grundstücks- und Baukosten, zu deutlichen Nachfragerückgängen. In Verbindung mit dem schnellen Anstieg der Fremdkapitalzinsen und den hohen Hürden der Banken für eine Eigentumsfinanzierung ist der Eigentumserwerb für viele Menschen nicht mehr möglich. Das führt dazu, dass wir nur noch bei Erreichen definierter Vorverkaufsquoten starten – und dabei deutlich kleinteiliger vorgehen als bisher.

Wir werden in einen hellen Besprechungsraum im Innern des Rechenzentrums geführt und setzen uns. Das Surren der Rechner ist nun kaum noch zu hören.

Vor zwei Jahren haben Sie im Vorwort zum VdW-Jahresbericht die Wohnungsunternehmen und -genossenschaften zu mutigen Entscheidungen in einem unsicheren Marktumfeld aufgerufen. Das gilt aber doch immer noch, oder?

Marion Sett: Mein Aufruf zu mehr Mut richtete sich nicht nur an die Wohnungsunternehmen, sondern auch an die Politik. Angesichts der heutigen Herausforderungen – von Kostenexplosion bis hin zu unklaren Förderkulissen – braucht es mehr denn je verlässliche politische Leitplanken und den Willen zu grundlegenden Reformen.

Der Mut der sozial orientierten Wohnungswirtschaft zeigt sich nicht in lauten Worten, sondern verantwortlichem Handeln unter schwierigen und unsicheren Bedingungen. Trotz massiv gestiegener Baukosten, hoher Zinsen und zunehmender Unsicherheit bei der Förderung investieren viele Unternehmen weiter – sei es in den Neubau, die energetische Sanierung oder die Aufwertung bestehender Quartiere. Auch in der Entwicklung innovativer, ressourcenschonender Bauweisen oder bei der Umsetzung nachhaltiger Quartierskonzepte geht die Branche mit gutem Beispiel voran – trotz regulatorischer Unsicherheiten und fehlender Planungssicherheit. Dieser Mut verdient Anerkennung. Und er braucht politische Rahmenbedingungen, die verantwortliches Handeln nicht erschweren, sondern ermöglichen. Wer dauerhaft Bestand sichern will, braucht wirtschaftliche Spielräume, das heißt ausreichende Mietertragsspielräume. Mietbegrenzungen dürfen nicht zur Investitionsbremse werden.

Vor Kurzem hat die Bundespolitik mit der neuen Bundesregierung einen Neustart erfahren. Zeigt der Koalitionsvertrag beim Thema Wohnen aus Ihrer Sicht insgesamt gute Ansätze?

Marion Sett: Der „Turbo im Wohnungsbau“, wie er im Koalitionsvertrag angekündigt wurde, ist ein starkes Versprechen – aber noch kein Programm. Jetzt muss er auch gezündet werden. Ohne politischen Umsetzungswillen bleibt er ein leeres Versprechen.

Welche geplanten Maßnahmen aus dem Koalitionsvertrag gefallen Ihnen besonders?

Marion Sett: Ich begrüße die angekündigte Wiedereinführung der Förderfähigkeit des EH-55-Standards beim Neubau und die geplante Entschlackung der Bauvorschriften. Positiv zu bewerten ist, dass beim Klimaschutz im Bestand der Fokus nicht mehr auf die Energieeffizienz gerichtet ist, sondern die CO₂-Reduktion zur zentralen Steuerungsgröße erklärt wird.

Zu einem Neustart gehört, sich von alten Leitsätzen zu trennen. Von welchem Leitsatz muss sich die Politik gerade verabschieden?

Marion Sett: Der verbreitete Eindruck, „Wohnungsunternehmen hätten sich eine goldene Nase verdient“ und könnten die Energiewende locker aus eigener Tasche finanzieren, ist schlicht falsch. Ich möchte hier sicherlich nicht für alle Vermieter sprechen. Aber Letzteres steht sicher nicht für unsere Verbandsmitglieder, die die sozialorientiere Wohnungswirtschaft vertreten und für bezahlbare und faire Mieten stehen. Die Klima- und Energiewende im Gebäudesektor ist eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe. Die Wohnungswirtschaft ist Teil der Lösung – aber eben nur ein Teil. Wenn sie gelingen soll, braucht es Ehrlichkeit von der Politik und Akzeptanz in der Bevölkerung. Dazu gehört auch, offen zu sagen: Wohnen wird teurer werden. Wie Lebensmittel, Mobilität, Energie auch. Die entscheidende Frage ist nicht, ob wir das bezahlen – sondern wie gerecht wir es organisieren.

Auch wir verabschieden uns gleich. Auf dem Weg zurück nach draußen noch eine letzte Frage:

In einem Neustart liegt ja immer auch ein Stück Hoffnung. Wie viel Hoffnung haben Sie, dass der Neustart in der Wohnungspolitik auf Bundesebene gelingt?

Marion Sett: Seit über 37 Jahren trägt mich das Prinzip Hoffnung in der Wohnungswirtschaft. Als Geschäftsführerin eines katholischen Unternehmens sind Glaube, Hoffnung und Verantwortung für mich untrennbar verbunden. Mit der neuen politischen Koalition wächst diese Hoffnung neu. Veränderung braucht neben klugen Konzepten vor allem den Willen, gemeinsam Lösungen zu finden.

Interview Neustart Wohnungspolitik Wohnungswirtschaft

Immer mehr Wohnungsunternehmen erstellen CO2-Rechnungen und Klimastrategien, um ihren Gebäudebestand klimaneutral zu gestalten – und stellen dabei fest: Unter den aktuellen Rahmenbedingungen ist das wirtschaftlich nicht darstellbar. Was tun? In ihrer Studie „Aufbruch Klimaneutralität“ hielt die Deutsche Energieagentur (dena) schon 2021 fest, dass jedes Jahr etwa 1,9 Prozent aller Gebäude in Deutschland energetisch saniert werden müssten, um bis 2045 Klimaneutralität erreichen zu können. Für 2024 hat der Bundesverband energieeffiziente Gebäudehülle eine Sanierungsquote von 0,7 Prozent errechnet, gemessen an dem Ziel also eine deutlich zu geringe. Und das hat Gründe. Forschende der Initiative „Praxispfad CO₂-Reduktion im Gebäudesektor“ gehen davon aus, dass unter den heutigen regulatorischen Bedingungen 260 Milliarden Euro jährlich notwendig sind, um alleine die Wohngebäude klimaneutral zu gestalten. Insgesamt ist von 5,2 Billionen Euro die Rede. Aktuell zeichnet sich für jedes einzelne Wohnungsunternehmen und jede einzelne Wohnungsgenossenschaft ab, was das heißt. Der VdW Rheinland Westfalen hat in den vergangenen Jahren eine Beratung zur Klimaneutralität aufgebaut und bietet Wohnungsunternehmen und -genossenschaften mit seinem CO2-Monitoring-Tool die Berechnung des Kohlendioxid-Ausstoßes des eigenen Gebäudebestands an. Aufbauend auf diesen Zahlen können anschließend Klimastrategien abgeleitet und festgelegt werden, wann welches Gebäude in welchem Umfang energetisch saniert wird. Dr. Daniel Ranker, Prüfungsdirektor des VdW Rheinland Westfalen, hat daher einen guten Einblick in die konkreten betriebswirtschaftlichen Auswirkungen der Klimastrategien. „Für viele Unternehmen ist das Ziel eines klimaneutralen Immobilienbestandes jedenfalls bis 2045 kaum zu erreichen. Wer seinen sozialen Auftrag ernst nimmt, die Mieten also bezahlbar halten möchte, müsste bei einem Teil der energetischen Sanierungen Geld zuschießen. Das geht eine Zeitlang gut, auf die Dauer gerät ein Unte

Unterwegs

Unterwegs auf dem Klimapfad

Der Klimapfad ist auf dem Papier klar definiert – in der Praxis stellt er Wohnungsunternehmen und -genossenschaften vor komplexe Herausforderungen. Prüfungsdirektor Dr. Daniel Ranker und sein Nachhaltigkeitsteam begleiten zahlreiche Mitglieder auf ihrem Weg zur Klimaneutralität und beraten sie bei strategischen und wirtschaftlichen Weichenstellungen. Bei zwei Genossenschaften, die Dr. Ranker vor kurzem besuchte, wurde deutlich, was das konkret bedeutet: hohe Investitionen, langfristige Finanzierungsfragen – und die zentrale Herausforderung, Klimaschutz und bezahlbare Mieten miteinander zu vereinbaren. Es ist still unterm Dach, nur ein leises Surren ist zu hören. Wo früher massive Gaskessel standen, arbeiten heute neue Aggregate, sauber verkabelt, digital überwacht. Für die Mettmanner Bauverein eG beginnt der Klimapfad mit solchen Momenten: Wenn alte Technik verschwindet – und mit ihr ein Stück Vergangenheit. Ganz vergessen machen konnte die Genossenschaft ihre Geschichte an der Magdeburger Straße jedoch nicht. Und wollte sie auch nicht: Heute sorgt eine hocheffiziente Wärmepumpe an selber Stelle für die Wärmeversorgung – an jenem Ort, wo Mieterinnen und Mieter, früher wie heute, im Dachstuhl die Wäscheleinen spannen. „Gebaut wurde hier Mitte der 1960er Jahre“, erzählt Vorstandssprecher Thomas Gundlach Dr. Daniel Ranker. „Hängende Gasthermen unterm Dach waren damals keine Seltenheit. Sie sahen aus wie viele größere Etagenheizungen. Die Gasleitungen wurden beim Nachrüsten durch die alten Schächte geführt.“ Gas galt zu dieser Zeit als moderne und platzsparende Alternative zur Kohle. Ein separater Lagerraum für Brennstoffe war nicht mehr nötig, der Schornstein konnte kompakter ausgeführt werden. In vielen älteren Häusern wurde die Kohleheizung in diesen Jahren ebenfalls durch Gas ersetzt. Die Wärmepumpe arbeitet mit einem 1.000 Liter Speicher. Sie entzieht der Luft Wärme und erzeugt Warmwasser. Bei Extremkälte springt eine elektrische Zusatzheizung an. Mit rund 2.100 Wo

Beispielhaft

Vom Heizungskeller zur Zukunftsstrategie

Klimaneutralität bis 2045 klingt erst einmal nach politischen Visionen, nach ferner Zukunft und nach großen Zahlen. In der Praxis beginnt sie jedoch ganz konkret: mit einer Excel-Datei. Für Wohnungsunternehmen und -genossenschaften ist sie längst im Alltag angekommen: im Heizungskeller, in der Investitionsplanung, in Gesprächen mit Banken, Wirtschaftspartnern, Förderstellen und nicht zuletzt mit Mieterinnen und Mietern. Der Klimapfad hilft, aus einem komplexen Geflecht eine nachvollziehbare Strategie zu machen. Um das Ziel des klimaneutralen Wohnens umzusetzen, stellen Wohnungsunternehmen und -genossenschaften betriebswirtschaftliche Klimapfade auf. „Ein Klimapfad ist kein Maßnahmenkatalog und keine Ideallösung von der Stange, sondern eine langfristige Übersetzung der Frage: Wie entwickeln sich unsere Emissionen, wie können wir sie beeinflussen – und was bedeutet das wirtschaftlich?“, erläutert Elisabeth Lechaudel, Beraterin für Klimaneutralität und Nachhaltigkeit beim VdW Rheinland Westfalen. Der Prozess startet meist unspektakulär. Ein Wohnungsunternehmen meldet sich beim Verband mit dem Anliegen, seine Umweltauswirkungen mithilfe einer Bilanz der Treibhausgase (THG-Bilanz) zu messen.

Aussenansicht

Mut zur Lücke

Der Weg zur CO2-Null ist ein Wettlauf gegen Zeit und Geld. Für die meisten sozial orientierten Wohnungsunternehmen lässt sich die finanzielle Lücke selbst mit einem Umschwenken auf den CO2-Praxispfad nicht schließen, jedoch immerhin verkleinern. Das Benchmarking der Initiative Wohnen.2050 (IW.2050) umfasst neben vielen Daten zu Klimaschutz und Energie auch eine stetig wachsende Zahl betriebswirtschaftlicher Daten. Seit 2025 im besonderen Fokus der Erhebungen: die Finanzierbarkeit der Klimaneutralität. Wie lassen sich die Klimaziele realisieren – ohne dass sozial orientierte Wohnungsunternehmen wirtschaftlich in eine absolute Schieflage geraten? Das Umfeld für die Unternehmen ist komplex. Der Zielkonflikt zwischen bezahlbaren Mieten, Ökologie und Wirtschaftlichkeit verschärft sich. Besonders das wirtschaftliche Umfeld der Wohnungsunternehmen bleibt – mit Blick auf Zinsen, Baukosten, Bürokratie und ordnungspolitische Eingriffe – sehr herausfordernd. Die Bezahlbarkeit der Mieten und der Erhalt der finanziellen Stabilität im Kontext der Umsetzung von Klimastrategien werden intensiv und kontrovers diskutiert.

Die Wohnungspolitik braucht ein mutiges Software-Update